Guide investissement

Appart. 7.03 % brut

Maison 4.34 % brut

Investir à Annemasse

Auvergne-Rhône-Alpes · 37 918 habitants

Rentabilité attractive grâce à la proximité de Genève. Prioriser les appartements bien situés et les maisons en zones résidentielles pour diversifier les revenus.

Annemasse bénéficie d'une position stratégique à la frontière genevoise, assurant une forte demande locative. Le marché propose un mix d'appartements et de maisons adapté à des profils variés (étudiants, jeunes professionnels, familles). La dynamique transfrontalière soutient les flux, mais appelle à une veille sur la vacance et l'évolution des loyers.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

7.03 %

Appartement — ville

Net estimé

~4.92 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

tendu

Vacance ~4 % — score 65/100

Simulez votre investissement à Annemasse en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Annemasse).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Annemasse » : ~3 583 €/m², 7.03 % brut et ~4.92 % net indicatif — marché tendu.
Repère rendement secteur : Campus universitaire (6.00 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseur recherchant stabilité et exposition transfrontalière; idéal pour petites surfaces en centre et quartiers frontaliers.

Contexte marché à Annemasse

Rentabilité attractive grâce à la proximité de Genève. Prioriser les appartements bien situés et les maisons en zones résidentielles pour diversifier les revenus.

Demande locative solide (score 65/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Proximité Genève et demande locative soutenue; offre diversifiée et dynamique transfrontalière.

Données marché à Annemasse

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

3 583 €/m²

Loyer moyen

21.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

7.03 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

5 345 €/m²

Loyer moyen

19.3 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.34 %

moyenne ville

Contexte

Population

37 918

habitants (estimation)

Tension du marché

Tendu

Score 65 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

4.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

17.1 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché tendu, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 7.03 %, maison ~4.34 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Campus universitaire (6.00 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Campus universitaire

Appart. 6,00 %Maison 5,14 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 5 200 €
Loyer / m² · mois: 26,0 €

Maison

Prix / m²: 4 200 €
Loyer / m² · mois: 18,0 €

Synthèse secteur

Bonne stabilité grâce aux étudiants et jeunes actifs; privilégier les petites surfaces et les logements partagés. Risques: saisonnalité et fins d'année universitaire pouvant influencer les flux.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Campus universitaire

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 260 000 € · 1 330 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Campus universitaire	5 200 €	26.0 €	6.00 %
Zone pavillonnire	4 800 €	22.0 €	5.50 %
Bel-Air	5 100 €	22.5 €	5.29 %
Centre-ville	5 700 €	24.5 €	5.16 %
Pré-douanne	5 000 €	21.0 €	5.04 %
Gare	5 900 €	23.0 €	4.68 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 89 575 €, loyer mensuel indicatif 525 €, soit environ 7.03 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 161 235 €, loyer mensuel indicatif 945 €, soit environ 7.03 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 286 640 €, loyer mensuel indicatif 1 881 €, soit environ 7.87 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 125 405 €, loyer mensuel indicatif 838 €, soit environ 8.02 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Dépendance à l'économie suisse et à la mobilité transfrontalière; risque de vacance saisonnière.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Annemasse : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseur recherchant stabilité et exposition transfrontalière; idéal pour petites surfaces en centre et quartiers frontaliers.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Campus universitaire (6.00 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Zone pavillonnire (4 800 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartements bien situés dans le centre et zones frontalières, et maisons pavillonnaires en périphérie.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~4.92 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Annemasse. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

161 235 €

+ 11 069 € notaire (est.)

Loyer mensuel

945 €

estimation marché

Rendement brut

7.03 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Annemasse (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

481 050 €

+ 32 222 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 738 €

estimation marché

Rendement brut

4.34 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Annemasse). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Annemasse

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Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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