Guide investissement

Appart. 4.64 % brut

Maison 5.16 % brut

Investir à Marseille

Provence-Alpes-Côte d'Azur · 873 076 habitants

Rendement attractif dans une métropole méditerranéenne en mouvement. Ciblez les quartiers portuaires et étudiants pour optimiser votre rentabilité.

Marseille offre un marché locatif dynamique et diversifié, propice à l'investissement. Le paysage immobilier mêle centres historiques et zones portuaires en mutation, avec une demande locative soutenue. Cette fiche synthétise les chiffres clés pour orienter votre stratégie.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

4.64 %

Appartement — ville

Net estimé

~3.25 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

tendu

Vacance ~4 % — score 66/100

Simulez votre investissement à Marseille en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Marseille).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Marseille » : ~4 200 €/m², 4.64 % brut et ~3.25 % net indicatif — marché tendu.
Repère rendement secteur : La Timone / Belle de Mai (4.71 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs cherchant un rendement solide dans une grande ville méditerranéenne, avec potentiel de valorisation et gestion locative active.

Contexte marché à Marseille

Rendement attractif dans une métropole méditerranéenne en mouvement. Ciblez les quartiers portuaires et étudiants pour optimiser votre rentabilité.

Demande locative solide (score 66/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Demande locative soutenue dans les quartiers centraux et portuaires, offrant des opportunités de valorisation par rénovation.

Données marché à Marseille

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

4 200 €/m²

Loyer moyen

16.2 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.64 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

3 900 €/m²

Loyer moyen

16.8 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.16 %

moyenne ville

Contexte

Population

873 076

habitants (estimation)

Tension du marché

Tendu

Score 66 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

4.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché tendu, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 4.64 %, maison ~5.16 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : La Timone / Belle de Mai (4.71 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 7

La Timone / Belle de Mai

Appart. 4,71 %Maison 3,83 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 3 950 €
Loyer / m² · mois: 15,5 €

Maison

Prix / m²: 3 600 €
Loyer / m² · mois: 11,5 €

Synthèse secteur

Quartier étudiant et dynamique culturelle; rendement correct mais volatilité liée à la population étudiante. Projets de rénovation et d'aménagement peuvent soutenir la valorisation.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — La Timone / Belle de Mai

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 197 500 € · 800 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
La Timone / Belle de Mai	3 950 €	15.5 €	4.71 %
Le Panier	3 900 €	15.0 €	4.62 %
Endoume / Corniche	4 200 €	16.0 €	4.57 %
La Joliette / Euroméditerranée	4 300 €	16.0 €	4.47 %
Centre-ville / Vieux-Port	4 600 €	17.0 €	4.43 %
La Canebière	4 100 €	15.0 €	4.39 %
Saint-Charles / Gare	4 000 €	14.5 €	4.35 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 105 000 €, loyer mensuel indicatif 406 €, soit environ 4.64 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 189 000 €, loyer mensuel indicatif 731 €, soit environ 4.64 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 336 000 €, loyer mensuel indicatif 1 455 €, soit environ 5.20 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 147 000 €, loyer mensuel indicatif 648 €, soit environ 5.29 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Vétusté du parc immobilier et coûts de rénovation potentiels; sensibilité à l'évolution économique locale et aux politiques publiques.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Marseille : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs cherchant un rendement solide dans une grande ville méditerranéenne, avec potentiel de valorisation et gestion locative active.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de La Timone / Belle de Mai (4.71 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Le Panier (3 900 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartement T2–T3 en centre-ville et quartiers étudiants; petites maisons pavillonnaires en périphérie.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~3.25 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Marseille. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

189 000 €

+ 12 906 € notaire (est.)

Loyer mensuel

731 €

estimation marché

Rendement brut

4.64 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Marseille (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

351 000 €

+ 23 621 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 510 €

estimation marché

Rendement brut

5.16 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Marseille). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Marseille

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Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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