Guide investissement

Appart. 4.57 % brut

Maison 4.00 % brut

Investir à Marseille

Provence-Alpes-Côte d'Azur · 873 076 habitants

Deuxième ville de France et l'une des plus abordables parmi les grandes métropoles, Marseille cumule des rendements locatifs parmi les plus élevés du pays avec un potentiel de valorisation encore sous-exploité.

Marseille présente un marché locatif attractif avec une diversité de quartiers et de profils de locataires. Cette synthèse vous donne les repères principaux sur les prix au mètre carré, les loyers et les rendements pour guider votre stratégie d'investissement. Utiliser ces chiffres pour prioriser vos achats et optimiser votre portefeuille en fonction des quartiers ciblés.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

4.57 %

Appartement — ville

Net estimé

~3.20 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

tendu

Vacance ~4 % — score 66/100

Simulez votre investissement à Marseille en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Marseille).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Marseille » : ~4 200 €/m², 4.57 % brut et ~3.20 % net indicatif — marché tendu.
Repère rendement secteur : Le Panier (4.62 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs expérimentés ou opportunistes, à l'aise avec une gestion locative active et capables de sélectionner les bons secteurs dans un marché aux fortes disparités.

Contexte marché à Marseille

Demande locative solide (score 66/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Prix d'achat parmi les plus bas des grandes villes (3 200 €/m²) pour des rendements bruts souvent supérieurs à 5 % dans les arrondissements bien sélectionnés.

Données marché à Marseille

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

4 200 €/m²

Loyer moyen

16.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.57 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

3 900 €/m²

Loyer moyen

13.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.00 %

moyenne ville

Contexte

Population

873 076

habitants (estimation)

Tension du marché

tendu

Score 66 / 100

Vacance locative

4.0 %

estimation à l’échelle ville

Synthèse pour votre projet

Marché tendu, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 4.57 %, maison ~4.00 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Le Panier (4.62 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Le Panier

Appart. 4,62 %Maison 3,57 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 3 900 €
Loyer / m² · mois: 15,0 €

Maison

Prix / m²: 3 700 €
Loyer / m² · mois: 11,0 €

Synthèse secteur

Quartier historique avec du charme et une demande locative constante pour studios et petites surfaces. Potentiel de valorisation via rénovation légère. Risques: saisonnalité touristique et contraintes architecturales.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Le Panier

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 195 000 € · 770 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Le Panier	3 900 €	15.0 €	4.62 %
Endoume / Corniche	4 200 €	16.0 €	4.57 %
La Joliette / Euroméditerranée	4 300 €	16.0 €	4.47 %
Centre-ville / Vieux-Port	4 600 €	17.0 €	4.43 %
La Canebière	4 100 €	15.0 €	4.39 %
Saint-Charles / Gare	4 000 €	14.5 €	4.35 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 105 000 €, loyer mensuel indicatif 400 €, soit environ 4.57 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 189 000 €, loyer mensuel indicatif 720 €, soit environ 4.57 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 336 000 €, loyer mensuel indicatif 1 434 €, soit environ 5.12 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 147 000 €, loyer mensuel indicatif 638 €, soit environ 5.21 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Hétérogénéité très forte entre les arrondissements — un mauvais choix de secteur peut conduire à une vacance élevée et une revente difficile.
Vacance locative retenue 4 % à l'échelle Marseille : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs expérimentés ou opportunistes, à l'aise avec une gestion locative active et capables de sélectionner les bons secteurs dans un marché aux fortes disparités.
Par quel quartier commencer: Le Panier combine à la fois un bon rendement brut indicatif et un prix au m² parmi les plus bas : creusez la liquidité et la qualité du stock sur ce secteur.
Quel type de bien privilégier: T2 ou T3 dans les 8e, 9e ou 13e arrondissements, ou bien réhabilité proche du Vieux-Port pour la location meublée.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro longue de cette page complète les moyennes chiffrées : elle peut être enrichie par l'admin (données BDD).
Rendement net indicatif ~3.20 % : approximation 0,7 × brut, vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Marseille. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

189 000 €

+ 15 120 € notaire (est.)

Loyer mensuel

720 €

estimation marché

Rendement brut

4.57 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Marseille (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

351 000 €

+ 28 080 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 170 €

estimation marché

Rendement brut

4.00 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Marseille). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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