Prix au m²
Prix immobilier à Marseille : fourchettes et quartiers
Ici on centre la lecture sur le prix au m² et les écarts de quartiers ; le rendement vient en complément pour la rentabilité. Moyenne appartement : 4 200 €/m² (31 % au-dessus de la moyenne nationale).
Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Marseille).
À retenir en 30 secondes
- Prix moyen appartement environ 4 200 €/m² (31 % au-dessus de la moyenne nationale).
- Écart typique accessible / premium : de 3 900 €/m² (Le Panier) à 4 600 €/m² (Centre-ville / Vieux-Port), soit ~18 % d'écart.
- Investisseurs expérimentés ou opportunistes, à l'aise avec une gestion locative active et capables de sélectionner les bons secteurs dans un marché aux fortes disparités.
Contexte marché à Marseille
Deuxième ville de France et l'une des plus abordables parmi les grandes métropoles, Marseille cumule des rendements locatifs parmi les plus élevés du pays avec un potentiel de valorisation encore sous-exploité.
Demande locative solide (score 66/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.
Prix d'achat parmi les plus bas des grandes villes (3 200 €/m²) pour des rendements bruts souvent supérieurs à 5 % dans les arrondissements bien sélectionnés.
Repères prix : France, quartiers accessibles et premium
Situer Marseillepar rapport à une moyenne nationale indicative, puis les extrêmes quartier. Un prix « accessible » au m² peut refléter la distance aux centres d'emploi ou un parc plus ancien : croisez avec le tableau des loyers plus bas.
Référence France
Moyenne nationale indicative
3 200 €/m²
Marseille — 31 % au-dessus de la moyenne nationale
Secteur accessible
Le Panier
3 900 €/m²
Prix/m² appartement (moyenne quartier)
Secteur premium
Centre-ville / Vieux-Port
4 600 €/m²
Prix/m² appartement (moyenne quartier)
Loyers et rendements à partir de ces prix
Même ville que ci-dessus : on ajoute les loyers au m² et le rendement brut moyen par type de bien. Si le prix au m² est élevé mais le loyer suit, le rendement peut rester sain ; si le prix décroche sans le loyer, la rentabilité se dégrade.
Appartement
Prix moyen
4 200 €/m²
Loyer moyen
16.0 €
par m² et par mois
Rendement brut
4.57 %
moyenne ville
Maison
Prix moyen
3 900 €/m²
Loyer moyen
13.0 €
par m² et par mois
Rendement brut
4.00 %
moyenne ville
Contexte
Population
873 076
habitants (estimation)
Tension du marché
tendu
Score 66 / 100
Vacance locative
4.0 %
estimation à l’échelle ville
Synthèse prix à Marseille
- MarchéPrix moyen appartement 4 200 €/m² — 31 % au-dessus de la moyenne nationale
- AccessibleLe Panier à 3 900 €/m²
- PremiumCentre-ville / Vieux-Port à 4 600 €/m²
- Rendement4.57 % brut moyen appartement — bon rapport prix / loyer
Classement des quartiers au m² (appartement)
Du moins cher au plus cher — loyer et rendement brut en regard.
| Quartier | Prix/m² | Loyer/m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Le Panier | 3 900 € | 15.0 € | 4.62 % |
| Saint-Charles / Gare | 4 000 € | 14.5 € | 4.35 % |
| La Canebière | 4 100 € | 15.0 € | 4.39 % |
| Endoume / Corniche | 4 200 € | 16.0 € | 4.57 % |
| La Joliette / Euroméditerranée | 4 300 € | 16.0 € | 4.47 % |
| Centre-ville / Vieux-Port | 4 600 € | 17.0 € | 4.43 % |
Scénarios types (ordres de grandeur)
Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.
Studio
~25 m² — budget indicatif 105 000 €, loyer mensuel indicatif 400 €, soit environ 4.57 % brut (même base que les moyennes).
Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.
T2 / T3 type (45 m²)
~45 m² — budget indicatif 189 000 €, loyer mensuel indicatif 720 €, soit environ 4.57 % brut (même base que les moyennes).
Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.
Grande surface / colocation
~80 m² — budget indicatif 336 000 €, loyer mensuel indicatif 1 434 €, soit environ 5.12 % brut (même base que les moyennes).
Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.
Meublé (ordre de grandeur)
~35 m² — budget indicatif 147 000 €, loyer mensuel indicatif 638 €, soit environ 5.21 % brut (même base que les moyennes).
Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.
Points de vigilance
- Hétérogénéité très forte entre les arrondissements — un mauvais choix de secteur peut conduire à une vacance élevée et une revente difficile.
- Vacance locative retenue 4 % à l'échelle Marseille : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
- Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.
Pour décider
- Pour qui c'est pertinent
- Investisseurs expérimentés ou opportunistes, à l'aise avec une gestion locative active et capables de sélectionner les bons secteurs dans un marché aux fortes disparités.
- Par quel quartier commencer
- Pour un budget d'entrée maîtrisé, Le Panier offre le prix au m² le plus bas ; validez la liquidité et la demande locative sur ce périmètre.
- Quel type de bien privilégier
- T2 ou T3 dans les 8e, 9e ou 13e arrondissements, ou bien réhabilité proche du Vieux-Port pour la location meublée.
Hypothèses de calcul (transparence)
- Pour Marseille, les prix au m² sont des moyennes indicatives (appartement) par ville et par quartier, issues du jeu de données du site.
- Référence France (3 200 €/m²) : ordre de grandeur national pour situer le marché, pas une valeur officielle unique.
- Frais de notaire souvent ~8 % dans l'ancien (hors neuf) : à ajouter au prix pour le budget total ; le simulateur les intègre.
Budget et loyer — exemple appartement 45 m²
Prix = moyenne appartement au m² × surface ; loyer = moyenne locative au m² × surface. Même base que le simulateur avec ?example=1.
Prix d'achat
189 000 €
+ 15 120 € notaire (est.)
Loyer mensuel
720 €
estimation marché
Rendement brut
4.57 %
avant charges
Surface
45 m²
souvent un T2 (selon le bien)
Budget et loyer — exemple maison 90 m²
Même méthode avec les moyennes maison de Marseille pour estimer un ordre de grandeur d’acquisition et de loyer.
Prix d'achat
351 000 €
+ 28 080 € notaire (est.)
Loyer mensuel
1 170 €
estimation marché
Rendement brut
4.00 %
avant charges
Surface
90 m²
ordre de grandeur courant
* Indicatif — hors travaux et fiscalité. Le simulateur s'ouvre par défaut sur l'exemple appartement; utilisez le lien sous le bloc maison pour l'exemple maison.
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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Marseille). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.
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