Méthodologie des données marché

Les fiches ville aident à cadrer un projet locatif. Elles ne remplacent pas une estimation notariale, un expert immobilier ni un conseil fiscal. Les chiffres sont des ordres de grandeur à croiser avec le bien précis (état, charges, DPE, encadrement des loyers).

Lorsque la population de la commune est sous le seuil éditorial actif, la fiche n'est pas publiée : nous concentrons l'index sur les marchés où la demande de recherche et la fiabilité des données sont les plus pertinentes.

Pour les communes assorties d'un code INSEE, les loyers moyens au m² (appartement / maison) peuvent reprendre les indicateurs de loyers d'annonce publiés via l'ANIL (open data data.gouv / API Koumoul). Paris, Lyon et Marseille sont agrégés à partir des arrondissements municipaux.

Si aucune série ANIL n'est disponible, le loyer affiché peut être une estimation — alors signalée comme telle sur la fiche.

Les prix moyens au m² d'achat sont dérivés, quand c'est possible, des Demandes de valeurs foncières (DVF) (DGFiP), agrégées par commune et typologie (appartement / maison). Un seuil minimal de mutations est appliqué avant publication du chiffre.

Pour Paris, Lyon et Marseille, la moyenne ville est une synthèse pondérée des arrondissements (les codes commune « entiers » n'ont pas de ligne DVF native).

Le taux de logements vacants du parc privé (LOVAC) peut apparaître comme indicateur de stock, avec son millésime. Il ne doit pas être confondu avec l'hypothèse de vacance utilisée dans les simulations (temps sans loyer), qui reste une valeur éditoriale / scénario.

Les secteurs (prix, loyers, commentaires) et une partie des textes (intro, vigilance, scénarios) peuvent combiner calibrages sur les moyennes ville et contenus générés ou éditorialisés. Ils sont filtrés pour écarter les valeurs hors plage plausible. Ce ne sont pas des observatoires officiels à la maille IRIS.

La mention « Données marché actualisées le… » sur une fiche correspond à la dernière date d'enrichissement de la fiche en base (passage open data / mise à jour). Elle n'égale pas forcément le millésime DVF ou LOVAC cité dans les sous-libellés.

Le simulateur calcule un projet (prix d'annonce, loyer, charges, crédit, fiscalité). Les fiches villes fournissent un contexte marché. Un bien peut s'écarter fortement de la moyenne communale.

Pour le cadre juridique des sources publiques et la réutilisation, voir aussi les mentions légales. Les résultats ne constituent pas un conseil en investissement.