Guide investissement

Appart. 8.08 % brut

Maison 6.62 % brut

Investir à Boulogne-sur-Mer

Hauts-de-France · 40 910 habitants

Un marché locatif avec rentabilité solide et rotation réaliste, particulièrement dans les zones centrales et estudiantines.

Boulogne-sur-Mer présente un marché locatif stable avec une mixité de quartiers autour du littoral et du cœur historique. Les prix au m² et les loyers restent attractifs pour une stratégie d'investissement locatif axée sur la location longue durée et la colocation ciblée professionnels. La demande résidente et saisonnière touristique soutient l'occupation, avec une gestion adaptée des baux et des rénovations.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

8.08 %

Appartement — ville

Net estimé

~5.66 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~4 % — score 60/100

Simulez votre investissement à Boulogne-sur-Mer en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Boulogne-sur-Mer).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Boulogne-sur-Mer » : ~1 700 €/m², 8.08 % brut et ~5.66 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Campus et proximité universitaire (6.60 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Profil investisseurs ciblés: portefeuilles diversifiés cherchant rendement stable et exposition maritime.

Contexte marché à Boulogne-sur-Mer

Un marché locatif avec rentabilité solide et rotation réaliste, particulièrement dans les zones centrales et estudiantines.

Demande locative solide (score 60/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Proximité des équipements et mixité résidentielle, avec une forte demande locative dans le centre et autour du campus.

Données marché à Boulogne-sur-Mer

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

1 700 €/m²

Loyer moyen

11.4 €

par m² et par mois

Rendement brut

8.08 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

1 730 €/m²

Loyer moyen

9.5 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.62 %

moyenne ville

Contexte

Population

40 910

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 60 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

4.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

18.2 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 8.08 %, maison ~6.62 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Campus et proximité universitaire (6.60 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Campus et proximité universitaire

Appart. 6,60 %Maison 6,00 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 2 000 €
Loyer / m² · mois: 11,0 €

Maison

Prix / m²: 1 600 €
Loyer / m² · mois: 8,0 €

Synthèse secteur

Autour du campus, forte demande étudiante et jeunes professionnels. Loyers compétitifs et rotation plus élevée, propices à la colocation et aux logements meublés. Le secteur nécessite une gestion locative réactive et des baux adaptés au calendrier universitaire.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Campus et proximité universitaire

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 100 000 € · 560 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Campus et proximité universitaire	2 000 €	11.0 €	6.60 %
Côte et Waterfront	2 400 €	12.0 €	6.00 %
Port et Digue	2 100 €	10.5 €	6.00 %
Zone pavillonnaire ouest	1 800 €	9.0 €	6.00 %
Centre-ville	2 600 €	12.5 €	5.77 %
Gare	2 300 €	11.0 €	5.74 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 42 500 €, loyer mensuel indicatif 286 €, soit environ 8.08 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 76 500 €, loyer mensuel indicatif 515 €, soit environ 8.08 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 136 000 €, loyer mensuel indicatif 1 026 €, soit environ 9.05 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 59 500 €, loyer mensuel indicatif 457 €, soit environ 9.22 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Saisonnalité touristique et travaux pouvant influencer l'occupation hors saison; dépendance à la desserte et à la conjoncture locale.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Boulogne-sur-Mer : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Profil investisseurs ciblés: portefeuilles diversifiés cherchant rendement stable et exposition maritime.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Campus et proximité universitaire (6.60 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Zone pavillonnaire ouest (1 800 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartements T2–T3 en centre-ville et autour du campus, avec possibilité de petites maisons mitoyennes.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~5.66 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Boulogne-sur-Mer. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

76 500 €

+ 5 465 € notaire (est.)

Loyer mensuel

515 €

estimation marché

Rendement brut

8.08 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Boulogne-sur-Mer (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

155 700 €

+ 10 703 € notaire (est.)

Loyer mensuel

859 €

estimation marché

Rendement brut

6.62 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Boulogne-sur-Mer). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Boulogne-sur-Mer

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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