Guide investissement

Appart. 6.00 % brut

Maison 6.00 % brut

Investir à Boulogne-sur-Mer

Hauts-de-France · 40 910 habitants

Un marché locatif avec rentabilité solide et rotation réaliste, particulièrement dans les zones centrales et estudiantines.

Boulogne-sur-Mer offre un marché locatif stable avec une mixité de quartiers entre centre historique et zone portuaire. Les prix au m² et loyers restent attractifs pour une stratégie d'investissement axée sur la location longue durée et la colocation ciblée étudiants/professionnels. Avec une demande résidente soutenue et une empreinte touristique saisonnière, il faut ajuster la gestion des baux et la rénovation des biens.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

6.00 %

Appartement — ville

Net estimé

~4.20 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~4 % — score 60/100

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Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Boulogne-sur-Mer).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Boulogne-sur-Mer » : ~2 400 €/m², 6.00 % brut et ~4.20 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Campus et proximité universitaire (6.60 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs cherchant à diversifier en bord de mer avec potentiel locatif stable et rendement à consolider, tout en gérant la saisonnalité touristique.

Contexte marché à Boulogne-sur-Mer

Un marché locatif avec rentabilité solide et rotation réaliste, particulièrement dans les zones centrales et estudiantines.

Demande locative solide (score 60/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Proximité des équipements et mixité résidentielle, avec une forte demande locative dans le centre et autour du campus.

Données marché à Boulogne-sur-Mer

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

2 400 €/m²

Loyer moyen

12.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.00 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

1 800 €/m²

Loyer moyen

9.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.00 %

moyenne ville

Contexte

Population

40 910

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 60 / 100

Vacance locative

4.0 %

estimation à l’échelle ville

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 6.00 %, maison ~6.00 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Campus et proximité universitaire (6.60 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Campus et proximité universitaire

Appart. 6,60 %Maison 6,00 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 2 000 €
Loyer / m² · mois: 11,0 €

Maison

Prix / m²: 1 600 €
Loyer / m² · mois: 8,0 €

Synthèse secteur

Autour du campus, forte demande étudiante et jeunes professionnels. Loyers compétitifs et rotation plus élevée, propices à la colocation et aux logements meublés. Le secteur nécessite une gestion locative réactive et des baux adaptés au calendrier universitaire.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Campus et proximité universitaire

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 100 000 € · 560 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Campus et proximité universitaire	2 000 €	11.0 €	6.60 %
Côte et Waterfront	2 400 €	12.0 €	6.00 %
Port et Digue	2 100 €	10.5 €	6.00 %
Zone pavillonnaire ouest	1 800 €	9.0 €	6.00 %
Centre-ville	2 600 €	12.5 €	5.77 %
Gare	2 300 €	11.0 €	5.74 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 60 000 €, loyer mensuel indicatif 300 €, soit environ 6.00 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 108 000 €, loyer mensuel indicatif 540 €, soit environ 6.00 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 192 000 €, loyer mensuel indicatif 1 075 €, soit environ 6.72 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 84 000 €, loyer mensuel indicatif 479 €, soit environ 6.84 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Saisonnalité touristique et travaux pouvant influencer l'occupation hors saison; dépendance à la desserte et à la conjoncture locale.
Vacance locative retenue 4 % à l'échelle Boulogne-sur-Mer : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs cherchant à diversifier en bord de mer avec potentiel locatif stable et rendement à consolider, tout en gérant la saisonnalité touristique.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Campus et proximité universitaire (6.60 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Zone pavillonnaire ouest (1 800 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartements T2–T3 en centre-ville et campus; maisons pavillonnaires autour du campus.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~4.20 % : approximation 0,7 × brut, vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Boulogne-sur-Mer. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

108 000 €

+ 8 640 € notaire (est.)

Loyer mensuel

540 €

estimation marché

Rendement brut

6.00 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Boulogne-sur-Mer (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

162 000 €

+ 12 960 € notaire (est.)

Loyer mensuel

810 €

estimation marché

Rendement brut

6.00 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Boulogne-sur-Mer). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Boulogne-sur-Mer

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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