Guide investissement

Appart. 6.95 % brut

Maison 7.12 % brut

Investir à Kani-Kéli

Mayotte · 5 507 habitants

Le marché locatif de Kani-Kéli montre une dynamique solide dans un cadre insulaire en devenir. Privilégiez des biens bien situés pour optimiser rendement et vacance.

Kani-Kéli, située à Mayotte, montre un marché locatif en développement avec une demande résidentielle soutenue. Les loyers et les prix restent raisonnables pour l'île, offrant des opportunités de rendement attractives pour l'investisseur locatif. Ce rapport synthétise les prix par quartier et propose des recommandations d'achat pertinentes.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

6.95 %

Appartement — ville

Net estimé

~4.87 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~4 % — score 60/100

Simulez votre investissement à Kani-Kéli en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Kani-Kéli).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Kani-Kéli » : ~1 900 €/m², 6.95 % brut et ~4.87 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Port et mer (7.68 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs recherchant rendement stable et valorisation à long terme dans une zone urbaine moyenne avec démographie soutenue.

Contexte marché à Kani-Kéli

Le marché locatif de Kani-Kéli montre une dynamique solide dans un cadre insulaire en devenir. Privilégiez des biens bien situés pour optimiser rendement et vacance.

Demande locative solide (score 60/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Forte demande locative soutenue par la démographie et l'attractivité locale, avec des quartiers centraux offrant des opportunités de valorisation.

Données marché à Kani-Kéli

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

1 900 €/m²

Loyer moyen

11.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.95 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

1 600 €/m²

Loyer moyen

9.5 €

par m² et par mois

Rendement brut

7.12 %

moyenne ville

Contexte

Population

5 507

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 60 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

4.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

42.7 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 6.95 %, maison ~7.12 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Port et mer (7.68 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Port et mer

Appart. 7,68 %Maison 6,97 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 1 750 €
Loyer / m² · mois: 11,2 €

Maison

Prix / m²: 1 550 €
Loyer / m² · mois: 9,0 €

Synthèse secteur

Zone portuaire et littorale, attractivité économique et potentiel touristique. Demande variable selon activités portuaires et saisons; biens adaptés à l'année ou saisonniers. Risques liés à la météo et à la dépendance économique locale.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Port et mer

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 87 500 € · 580 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Port et mer	1 750 €	11.2 €	7.68 %
Gare	2 000 €	12.5 €	7.50 %
Zone pavillonnaire Est	1 800 €	11.0 €	7.33 %
Ouest résidentiel	1 650 €	9.8 €	7.13 %
Centre-ville	2 100 €	12.0 €	6.86 %
Campus	1 900 €	10.0 €	6.32 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 47 500 €, loyer mensuel indicatif 275 €, soit environ 6.95 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 85 500 €, loyer mensuel indicatif 495 €, soit environ 6.95 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 152 000 €, loyer mensuel indicatif 986 €, soit environ 7.78 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 66 500 €, loyer mensuel indicatif 439 €, soit environ 7.92 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Vulnérabilité à la vacance saisonnière et à l'économie locale; dépendance à Mayotte et à certains secteurs; risques administratifs spécifiques au territoire.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Kani-Kéli : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs recherchant rendement stable et valorisation à long terme dans une zone urbaine moyenne avec démographie soutenue.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Port et mer (7.68 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Ouest résidentiel (1 650 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartements T2–T3 en centre-ville et petites maisons pavillonnaires dans zones résidentielles.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~4.87 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Kani-Kéli. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

85 500 €

+ 6 060 € notaire (est.)

Loyer mensuel

495 €

estimation marché

Rendement brut

6.95 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Kani-Kéli (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

144 000 €

+ 9 930 € notaire (est.)

Loyer mensuel

855 €

estimation marché

Rendement brut

7.12 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

Ouvrir le simulateur avec cet exemple maison

* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Kani-Kéli). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Kani-Kéli

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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