Guide investissement

Appart. 7.65 % brut

Maison 5.56 % brut

Investir à Les Ulis

Île-de-France · 25 253 habitants

Rendement locatif attractif dans un territoire bien desservi; privilégier T2/T3 près des transports et commerces.

Les Ulis présente un marché locatif diversifié avec une forte demande autour du centre et de la gare. Le contexte pricing reste attractif par rapport à l'Île-de-France, offrant des opportunités de rendement tout en nécessitant une sélection précise des quartiers. Les investisseurs peuvent cibler des typologies T2/T3 proches des transports et des commerces pour optimiser l'occupation et la rotation.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

7.65 %

Appartement — ville

Net estimé

~5.35 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

tendu

Vacance ~4 % — score 68/100

Simulez votre investissement à Les Ulis en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Les Ulis).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Les Ulis » : ~2 739 €/m², 7.65 % brut et ~5.35 % net indicatif — marché tendu.
Repère rendement secteur : Zone d'activités Courtabœuf (6.42 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseur recherchant un équilibre rendement/risque, privilégie petites surfaces bien situées et loyers stables.

Contexte marché à Les Ulis

Rendement locatif attractif dans un territoire bien desservi; privilégier T2/T3 près des transports et commerces.

Demande locative solide (score 68/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Bonne accessibilité et mixité des quartiers, offrant des opportunités de rendement stable et de valorisation modérée.

Données marché à Les Ulis

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

2 739 €/m²

Loyer moyen

17.5 €

par m² et par mois

Rendement brut

7.65 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

3 420 €/m²

Loyer moyen

15.9 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.56 %

moyenne ville

Contexte

Population

25 253

habitants (estimation)

Tension du marché

Tendu

Score 68 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

4.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

8.4 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché tendu, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 7.65 %, maison ~5.56 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Zone d'activités Courtabœuf (6.42 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Zone d'activités Courtabœuf

Appart. 6,42 %Maison 4,80 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 3 550 €
Loyer / m² · mois: 19,0 €

Maison

Prix / m²: 3 000 €
Loyer / m² · mois: 12,0 €

Synthèse secteur

Dynamisme économique avec présence de zones d'activités et commerces. Locataires professionnels et intérimaires; risques: dépendance à l'activité économique locale et à la mobilité des travailleurs.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Zone d'activités Courtabœuf

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 177 500 € · 980 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Zone d'activités Courtabœuf	3 550 €	19.0 €	6.42 %
Gare	3 500 €	18.0 €	6.17 %
Centre-ville	3 900 €	20.0 €	6.15 %
Campus / Zone universitaire	3 400 €	17.0 €	6.00 %
Sud résidentiel	3 400 €	16.0 €	5.65 %
Zone pavillonnaire – Les Ulis Ouest	3 200 €	15.0 €	5.63 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 68 475 €, loyer mensuel indicatif 437 €, soit environ 7.66 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 123 255 €, loyer mensuel indicatif 786 €, soit environ 7.65 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 219 120 €, loyer mensuel indicatif 1 565 €, soit environ 8.57 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 95 865 €, loyer mensuel indicatif 697 €, soit environ 8.72 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Flux de vacance saisonnier dans les zones étudiantes et réglementation sur les loyers, ainsi que la sensibilité à l’activité économique locale.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Les Ulis : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseur recherchant un équilibre rendement/risque, privilégie petites surfaces bien situées et loyers stables.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Zone d'activités Courtabœuf (6.42 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Zone pavillonnaire – Les Ulis Ouest (3 200 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: T2/T3 en centre-ville et gare; maisons pavillonnaires en zones résidentielles périphériques.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~5.35 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Les Ulis. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

123 255 €

+ 8 557 € notaire (est.)

Loyer mensuel

786 €

estimation marché

Rendement brut

7.65 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Les Ulis (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

307 800 €

+ 20 763 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 427 €

estimation marché

Rendement brut

5.56 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

Ouvrir le simulateur avec cet exemple maison

* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Les Ulis). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Les Ulis

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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