Guide investissement

Appart. 6.61 % brut

Maison 6.08 % brut

Investir à Menucourt

Île-de-France · 6 093 habitants

Rendement locatif stable et perspectives de valorisation dans une commune bien desservie par les transports. Opportunités solides entre petites surfaces et maisons familiales.

Menucourt présente un marché locatif en croissance dans la banlieue ouest de l’agglomération de Cergy-Pontoise. Le prix au mètre carré reste attractif par rapport à Paris, et la demande locative est soutenue par les actifs et les familles de la zone. Les opportunités existent aussi bien sur appartements que sur maisons, avec un potentiel de rendement attractif pour un investisseur prudent.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

6.61 %

Appartement — ville

Net estimé

~4.63 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

tendu

Vacance ~4 % — score 65/100

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Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Menucourt).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Menucourt » : ~3 174 €/m², 6.61 % brut et ~4.63 % net indicatif — marché tendu.
Repère rendement secteur : Campus et zone étudiante proche (5.51 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs recherchant stabilité et valorisation à moyen terme, avec préférence pour un portefeuille mixte (appartements à loyers stables et maisons familiales).

Contexte marché à Menucourt

Rendement locatif stable et perspectives de valorisation dans une commune bien desservie par les transports. Opportunités solides entre petites surfaces et maisons familiales.

Demande locative solide (score 65/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Demande locative soutenue grâce à la proximité des transports et à l'attractivité résidentielle des zones pavillonnaires.

Données marché à Menucourt

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

3 174 €/m²

Loyer moyen

17.5 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.61 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

3 020 €/m²

Loyer moyen

15.3 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.08 %

moyenne ville

Contexte

Population

6 093

habitants (estimation)

Tension du marché

Tendu

Score 65 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

4.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

4.4 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché tendu, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 6.61 %, maison ~6.08 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Campus et zone étudiante proche (5.51 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 7

Campus et zone étudiante proche

Appart. 5,51 %Maison 3,89 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 3 700 €
Loyer / m² · mois: 17,0 €

Maison

Prix / m²: 3 700 €
Loyer / m² · mois: 12,0 €

Synthèse secteur

Proximité établissements attire locataires étudiants et jeunes pros; flux saisonniers possibles. Opportunités de location meublée mais nécessite une gestion fluide du turnover.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Campus et zone étudiante proche

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 185 000 € · 870 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Campus et zone étudiante proche	3 700 €	17.0 €	5.51 %
Centre-ville	4 200 €	19.0 €	5.43 %
Gare de Menucourt	4 100 €	18.0 €	5.27 %
Ecoquartier et projets neufs	4 400 €	19.0 €	5.18 %
Pôle résidentiel calme	4 000 €	17.0 €	5.10 %
Zone pavillonnaire des Tourelles	3 800 €	16.0 €	5.05 %
Centre d'affaires et commerces	4 300 €	18.0 €	5.02 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 79 350 €, loyer mensuel indicatif 437 €, soit environ 6.61 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 142 830 €, loyer mensuel indicatif 787 €, soit environ 6.61 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 253 920 €, loyer mensuel indicatif 1 566 €, soit environ 7.40 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 111 090 €, loyer mensuel indicatif 697 €, soit environ 7.53 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Risque lié à la sensibilité du marché francilien et à la possible volatilité économique locale; risques liés à l'arrivée de grands projets ou travaux dans les quartiers.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Menucourt : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs recherchant stabilité et valorisation à moyen terme, avec préférence pour un portefeuille mixte (appartements à loyers stables et maisons familiales).
Par quel quartier commencer: Campus et zone étudiante proche combine à la fois un bon rendement brut indicatif et un prix au m² parmi les plus bas : creusez la liquidité et la qualité du stock sur ce secteur.
Quel type de bien privilégier: Appartements T2–T3 dans le centre et près des gares; maisons familiales dans les zones pavillonnaires.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~4.63 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Menucourt. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

142 830 €

+ 9 852 € notaire (est.)

Loyer mensuel

787 €

estimation marché

Rendement brut

6.61 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Menucourt (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

271 800 €

+ 18 382 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 378 €

estimation marché

Rendement brut

6.08 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

Ouvrir le simulateur avec cet exemple maison

* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Menucourt). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Menucourt

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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