Guide investissement

Appart. 7.19 % brut

Maison 7.21 % brut

Investir à Nemours

Île-de-France · 13 189 habitants

Rendement locatif attractif grâce à une demande soutenue et à des loyers compatibles avec le pouvoir d'achat local. Profitez d'un potentiel de valorisation dans un secteur privilégié par les infrastructures.

Nemours offre une porte d'entrée vers l'Île-de-France avec une demande locative stable et des prix accessibles. Le marché se prête bien à l'investissement locatif, notamment sur des biens T2–T3 en centre-ville et des maisons pavillonnaires en zone résidentielle. Cet aperçu vise à orienter l'investisseur vers des opportunités bien situées et à faible rotation.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

7.19 %

Appartement — ville

Net estimé

~5.03 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

détendu

Vacance ~2 % — score 40/100

Simulez votre investissement à Nemours en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Nemours).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Nemours » : ~2 403 €/m², 7.19 % brut et ~5.03 % net indicatif — marché détendu.
Repère rendement secteur : Gare (5.81 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseur recherchant un rendement modéré et une gestion simple, prêt à cibler des biens bien situés près des gares et des pôles commerciaux.

Contexte marché à Nemours

Marché plus souple (score 40/100) : le choix du quartier et l'état du bien pèsent davantage sur la mise en location.

Demande locative solide autour du centre et de la gare; prix d'entrée raisonnables offrant une marge de valorisation.

Données marché à Nemours

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

2 403 €/m²

Loyer moyen

14.4 €

par m² et par mois

Rendement brut

7.19 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

1 892 €/m²

Loyer moyen

11.4 €

par m² et par mois

Rendement brut

7.21 %

moyenne ville

Contexte

Population

13 189

habitants (estimation)

Tension du marché

Détendu

Score 40 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

2.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

14.0 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché détendu, vacance estimée 2 %. Rendement brut moyen appartement 7.19 %, maison ~7.21 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Gare (5.81 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Gare

Appart. 5,81 %Maison 5,31 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 3 100 €
Loyer / m² · mois: 15,0 €

Maison

Prix / m²: 2 600 €
Loyer / m² · mois: 11,5 €

Synthèse secteur

Quartier autour de la gare offrant une excellente accessibilité vers Paris et les zones voisines. La demande est soutenue par les navetteurs et les jeunes actifs. Les appartements T2–T3 trouvent facilement preneurs, avec des loyers au-dessus de la moyenne locale. Les maisons restent recherchées pour familles recherchant proximité des transports.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Gare

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 155 000 € · 770 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Gare	3 100 €	15.0 €	5.81 %
Zone pavillonnaire	2 600 €	12.0 €	5.54 %
Campus	3 400 €	15.5 €	5.47 %
Centre-ville	3 200 €	14.5 €	5.44 %
Zone commerciale	3 000 €	13.5 €	5.40 %
Quartier historique	2 900 €	13.0 €	5.38 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 60 075 €, loyer mensuel indicatif 360 €, soit environ 7.19 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 108 135 €, loyer mensuel indicatif 648 €, soit environ 7.19 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 192 240 €, loyer mensuel indicatif 1 290 €, soit environ 8.05 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 84 105 €, loyer mensuel indicatif 575 €, soit environ 8.20 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Dépendance potentielle à l'évolution démographique et au trafic transport; vacance hors zones dynamiques.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 2 % à l'échelle Nemours : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseur recherchant un rendement modéré et une gestion simple, prêt à cibler des biens bien situés près des gares et des pôles commerciaux.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Gare (5.81 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Zone pavillonnaire (2 600 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: T2–T3 en centre-ville et maisons pavillonnaires proches de la gare.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~5.03 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 2 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Nemours. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

108 135 €

+ 7 557 € notaire (est.)

Loyer mensuel

648 €

estimation marché

Rendement brut

7.19 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Nemours (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

170 280 €

+ 11 668 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 023 €

estimation marché

Rendement brut

7.21 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Nemours). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Nemours

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Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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