Guide investissement

Appart. 7.09 % brut

Maison 5.72 % brut

Investir à Stains

Île-de-France · 40 359 habitants

Rentabilité attractive sur les T2/T3 situés près du centre et des gares, avec une meilleure accessibilité des prix vs la métropole. Opportunité de diversification du portefeuille locatif en Île-de-France.

Stains présente un potentiel locatif varié avec une offre de logements relativement accessible pour l’Île-de-France. Ce guide synthétise les niveaux de prix au m² et les loyers moyens pour orienter votre stratégie d’investissement. Les quartiers autour de la gare et du centre restent les plus demandés par les locataires, tout en offrant des opportunités en zones pavillonnaires.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

7.09 %

Appartement — ville

Net estimé

~4.96 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~4 % — score 62/100

Simulez votre investissement à Stains en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Stains).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Stains » : ~3 212 €/m², 7.09 % brut et ~4.96 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Campus (4.64 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs recherchant un équilibre rendement/risque dans une zone dynamique sans les prix de Paris. Primo-investisseurs et portefeuilles régionaux en quête de stabilité.

Contexte marché à Stains

Demande locative solide (score 62/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Offre locative variée et accessibilité des prix au m², soutenue par les transports et l'activité locale.

Données marché à Stains

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

3 212 €/m²

Loyer moyen

19.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

7.09 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

3 644 €/m²

Loyer moyen

17.4 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.72 %

moyenne ville

Contexte

Population

40 359

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 62 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

4.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

13.6 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 7.09 %, maison ~5.72 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Campus (4.64 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Campus

Appart. 4,64 %Maison 4,59 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 4 400 €
Loyer / m² · mois: 17,0 €

Maison

Prix / m²: 3 400 €
Loyer / m² · mois: 13,0 €

Synthèse secteur

Encouragé par la présence étudiante, ce quartier attire des locataires mobiles et nomades. Loyers élevés pour la zone universitaire. Risques: pics saisonniers et vacance ponctuelle hors périodes universitaires. Bon levier pour investissement en colocation.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Campus

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 220 000 € · 870 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Campus	4 400 €	17.0 €	4.64 %
Gare	4 800 €	18.0 €	4.50 %
Châtels	4 200 €	15.0 €	4.29 %
Centre-ville	5 200 €	18.0 €	4.15 %
Zone pavillonnaire nord	3 600 €	12.0 €	4.00 %
Zone pavillonnaire sud	3 800 €	12.5 €	3.95 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 80 300 €, loyer mensuel indicatif 475 €, soit environ 7.10 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 144 540 €, loyer mensuel indicatif 854 €, soit environ 7.09 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 256 960 €, loyer mensuel indicatif 1 701 €, soit environ 7.94 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 112 420 €, loyer mensuel indicatif 757 €, soit environ 8.08 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Vulnérabilité à la vacance ponctuelle, bruit des pôles de transport, et évolution des charges.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Stains : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs recherchant un équilibre rendement/risque dans une zone dynamique sans les prix de Paris. Primo-investisseurs et portefeuilles régionaux en quête de stabilité.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Campus (4.64 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Zone pavillonnaire nord (3 600 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: T2/T3 en centre-ville et autour des gares; petits pavillons en zones pavillonnaires.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~4.96 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Stains. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

144 540 €

+ 9 965 € notaire (est.)

Loyer mensuel

854 €

estimation marché

Rendement brut

7.09 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Stains (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

327 960 €

+ 22 097 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 562 €

estimation marché

Rendement brut

5.72 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

Ouvrir le simulateur avec cet exemple maison

* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Stains). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Stains

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Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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