Guide investissement

Appart. 7.25 % brut

Maison 6.59 % brut

Investir à Villeneuve-la-Garenne

Île-de-France · 25 371 habitants

Rendement attractif grâce à une offre diversifiée et à la desserte transversale.

Villeneuve-la-Garenne bénéficie d'une proximité stratégique avec Paris, offrant une base locative solide et diversifiée. Cette analyse synthétise les prix, les loyers et les rendements par quartier pour guider l'investisseur. Elle met en avant les atouts et les risques spécifiques à chaque zone.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

7.25 %

Appartement — ville

Net estimé

~5.07 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~4 % — score 62/100

Simulez votre investissement à Villeneuve-la-Garenne en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Villeneuve-la-Garenne).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Villeneuve-la-Garenne » : ~3 476 €/m², 7.25 % brut et ~5.07 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Zone pavillonnaire (5.08 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseur recherchant un mix de stabilité et de croissance autour de Paris; idéal pour viser petites surfaces (T2–T3) et maisons pavillonnaires en zones résidentielles.

Contexte marché à Villeneuve-la-Garenne

Rendement attractif grâce à une offre diversifiée et à la desserte transversale.

Demande locative solide (score 62/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Proximité de Paris et desserte transversale offrant une demande locative soutenue, surtout autour des gares et du centre-ville.

Données marché à Villeneuve-la-Garenne

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

3 476 €/m²

Loyer moyen

21.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

7.25 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

4 371 €/m²

Loyer moyen

24.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.59 %

moyenne ville

Contexte

Population

25 371

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 62 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

4.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

10.8 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 7.25 %, maison ~6.59 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Zone pavillonnaire (5.08 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Zone pavillonnaire

Appart. 5,08 %Maison 4,98 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 5 200 €
Loyer / m² · mois: 22,0 €

Maison

Prix / m²: 4 100 €
Loyer / m² · mois: 17,0 €

Synthèse secteur

Cadre résidentiel calme et familial, stabilité locative accrue. Prix d’achat et loyers plus bas que le centre, rendement raisonnable. Risques: développement urbain plus lent et potentiel saturation.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Zone pavillonnaire

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 260 000 € · 1 120 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Zone pavillonnaire	5 200 €	22.0 €	5.08 %
Campus	6 500 €	27.0 €	4.98 %
Gare	6 800 €	28.0 €	4.94 %
Rive nord	6 000 €	24.0 €	4.80 %
Bourg ancien	5 800 €	23.0 €	4.76 %
Centre-ville	7 200 €	26.0 €	4.33 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 86 900 €, loyer mensuel indicatif 525 €, soit environ 7.25 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 156 420 €, loyer mensuel indicatif 945 €, soit environ 7.25 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 278 080 €, loyer mensuel indicatif 1 882 €, soit environ 8.12 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 121 660 €, loyer mensuel indicatif 838 €, soit environ 8.27 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Risque de vacance ponctuelle dans certains quartiers et coûts potentiels de rénovation pour les biens anciens.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Villeneuve-la-Garenne : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseur recherchant un mix de stabilité et de croissance autour de Paris; idéal pour viser petites surfaces (T2–T3) et maisons pavillonnaires en zones résidentielles.
Par quel quartier commencer: Zone pavillonnaire combine à la fois un bon rendement brut indicatif et un prix au m² parmi les plus bas : creusez la liquidité et la qualité du stock sur ce secteur.
Quel type de bien privilégier: Appartement T2–T3 près gare/centre; maisons pavillonnaires en zone pavillonnaire.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~5.07 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Villeneuve-la-Garenne. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

156 420 €

+ 10 751 € notaire (est.)

Loyer mensuel

945 €

estimation marché

Rendement brut

7.25 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Villeneuve-la-Garenne (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

393 390 €

+ 26 424 € notaire (est.)

Loyer mensuel

2 161 €

estimation marché

Rendement brut

6.59 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

Ouvrir le simulateur avec cet exemple maison

* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Villeneuve-la-Garenne). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Villeneuve-la-Garenne

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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