Guide investissement

Appart. 4.43 % brut

Maison 4.50 % brut

Investir à Villeneuve-la-Garenne

Île-de-France · 25 371 habitants

Rendement attractif grâce à une offre diversifiée et à la desserte transversale.

Villeneuve-la-Garenne présente un marché locatif actif à proximité de Paris. Cette analyse synthétise les prix, les loyers et les rendements par quartier, afin d’aider l’investisseur à cibler les secteurs les plus prometteurs. Elle met aussi en évidence les risques et les atouts spécifiques à chaque zone.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

4.43 %

Appartement — ville

Net estimé

~3.10 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~4 % — score 62/100

Simulez votre investissement à Villeneuve-la-Garenne en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Villeneuve-la-Garenne).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Villeneuve-la-Garenne » : ~6 500 €/m², 4.43 % brut et ~3.10 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Zone pavillonnaire (5.08 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseur recherchant un mix de stabilité et de croissance autour de Paris; bon profil pour viser des petites à moyens patrimoines et diversifier son portefeuille.

Contexte marché à Villeneuve-la-Garenne

Rendement attractif grâce à une offre diversifiée et à la desserte transversale.

Demande locative solide (score 62/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Proximité de Paris et desserte transversale offrant une demande locative soutenue, particulièrement dans les zones gare et centre-ville.

Données marché à Villeneuve-la-Garenne

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

6 500 €/m²

Loyer moyen

24.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.43 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

4 800 €/m²

Loyer moyen

18.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.50 %

moyenne ville

Contexte

Population

25 371

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 62 / 100

Vacance locative

4.0 %

estimation à l’échelle ville

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 4.43 %, maison ~4.50 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Zone pavillonnaire (5.08 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Zone pavillonnaire

Appart. 5,08 %Maison 4,98 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 5 200 €
Loyer / m² · mois: 22,0 €

Maison

Prix / m²: 4 100 €
Loyer / m² · mois: 17,0 €

Synthèse secteur

Cadre résidentiel calme et familiale, stabilité locative accrue. Prix d’achat et loyers plus bas que le centre, rendement raisonnable. Risques: développement urbain plus lent et potentiel saturation de certaines rues.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Zone pavillonnaire

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 260 000 € · 1 120 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Zone pavillonnaire	5 200 €	22.0 €	5.08 %
Campus	6 500 €	27.0 €	4.98 %
Gare	6 800 €	28.0 €	4.94 %
Rive nord	6 000 €	24.0 €	4.80 %
Bourg ancien	5 800 €	23.0 €	4.76 %
Centre-ville	7 200 €	26.0 €	4.33 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 162 500 €, loyer mensuel indicatif 600 €, soit environ 4.43 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 292 500 €, loyer mensuel indicatif 1 080 €, soit environ 4.43 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 520 000 €, loyer mensuel indicatif 2 150 €, soit environ 4.96 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 227 500 €, loyer mensuel indicatif 958 €, soit environ 5.05 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Risque de vacance ponctuelle dans certains quartiers et coûts potentiels de rénovation pour les biens anciens.
Vacance locative retenue 4 % à l'échelle Villeneuve-la-Garenne : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseur recherchant un mix de stabilité et de croissance autour de Paris; bon profil pour viser des petites à moyens patrimoines et diversifier son portefeuille.
Par quel quartier commencer: Zone pavillonnaire combine à la fois un bon rendement brut indicatif et un prix au m² parmi les plus bas : creusez la liquidité et la qualité du stock sur ce secteur.
Quel type de bien privilégier: Appartement T2–T3 privilégiant gare/centre-ville; maisons pavillonnaires en zone pavillonnaire.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~3.10 % : approximation 0,7 × brut, vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Villeneuve-la-Garenne. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

292 500 €

+ 23 400 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 080 €

estimation marché

Rendement brut

4.43 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Villeneuve-la-Garenne (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

432 000 €

+ 34 560 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 620 €

estimation marché

Rendement brut

4.50 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Villeneuve-la-Garenne). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Villeneuve-la-Garenne

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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