Guide investissement

Appart. 4.12 % brut

Maison 3.90 % brut

Investir à Bayonne

Nouvelle-Aquitaine · 52 749 habitants

Le marché locatif bayonnais offre une rentabilité attractive sur les appartements centraux et les zones autour de la gare, tout en assurant une stabilité via les zones pavillonnaires.

Bayonne présente un potentiel d'investissement locatif équilibré entre centre-ville, littoral et quartiers pavillonnaires. La demande locative est soutenue par la population étudiante et les actifs, avec une rotation intéressante sur les petites surfaces. Les loyers et prix au m² varient selon les quartiers, offrant des opportunités adaptées à différents profils d'investisseurs.

Angle « investir » : cadre de décision (profil, tension, vigilance) puis chiffres marché. Les pages prix au m² et rendement reprennent les mêmes indicateurs avec un ordre et des blocs différents.

Brut moyen

4.12 %

Appartement — ville

Net estimé

~2.88 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

tendu

Vacance ~4 % — score 65/100

Simulez votre investissement à Bayonne en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Bayonne).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Bayonne » : ~4 019 €/m², 4.12 % brut et ~2.88 % net indicatif — marché tendu.
Repère rendement secteur : Campus (4.83 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs recherchant rendement mesuré avec exposition modérée à la saisonnalité touristique; préférences pour petites surfaces en centre et zones universitaires.

Contexte marché à Bayonne

Le marché locatif bayonnais offre une rentabilité attractive sur les appartements centraux et les zones autour de la gare, tout en assurant une stabilité via les zones pavillonnaires.

Demande locative solide (score 65/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Proximité du littoral, réseau de transports et dynamisme universitaire garantissent une demande locative soutenue.

Données marché à Bayonne

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Contexte

Population

52 749

habitants (estimation)

Tension du marché

Tendu

Score 65 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

4.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

12.2 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Appartement

Prix moyen

4 019 €/m²

Loyer moyen

13.8 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.12 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

4 535 €/m²

Loyer moyen

14.7 €

par m² et par mois

Rendement brut

3.90 %

moyenne ville

Indicateurs marché actualisés le 23 octobre 2026.

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Méthodologie · Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché tendu, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 4.12 %, maison ~3.90 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Campus (4.83 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 5

Campus

Appart. 4,83 %Maison 4,36 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 4 100 €
Loyer / m² · mois: 16,5 €

Maison

Prix / m²: 3 300 €
Loyer / m² · mois: 12,0 €

Synthèse secteur

Zone universitaire avec une forte demande locative, en particulier pour les T2/T3. Loyer au m² élevé et rotation étudiante saisonnière. Les bails meublés ou non meublés influent sur la stabilité et les taux de vacance. Risques: surcotes saisonnières et nécessité d une gestion locative active.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Campus

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 205 000 € · 840 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Campus	4 100 €	16.5 €	4.83 %
Saint-Esprit	4 450 €	16.0 €	4.31 %
Gare	4 200 €	14.0 €	4.00 %
Centre-ville	4 600 €	15.0 €	3.91 %
Zone pavillonnaire	3 800 €	12.0 €	3.79 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Pour un marché intermédiaire comme Bayonne, le T2/T3 reste souvent le scénario central ; meublé et colocation sont des options à valider localement.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 180 855 €, loyer mensuel indicatif 621 €, soit environ 4.12 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : souvent le bien le plus simple à relouer et à revendre sur un marché intermédiaire.

Studio

~25 m² — budget indicatif 100 475 €, loyer mensuel indicatif 345 €, soit environ 4.12 % brut (même base que les moyennes).

Budget d’entrée accessible : utile pour démarrer, à condition que le loyer de marché couvre vraiment le crédit sur ce secteur.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 140 665 €, loyer mensuel indicatif 550 €, soit environ 4.69 % brut (même base que les moyennes).

Meublé utile si la demande locale le justifie ; sinon le nu simplifie la gestion. Prime loyer +14 % = hypothèse illustrative.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 321 520 €, loyer mensuel indicatif 1 236 €, soit environ 4.61 % brut (même base que les moyennes).

Colocation : à réserver aux secteurs à vraie demande partagée ; sinon le T2 nu reste plus simple. Hypothèse loyer +12 % indicative uniquement.

Points de vigilance

Prix d’achat élevés dans le centre et dépendance à la saisonnalité touristique.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Bayonne : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs recherchant rendement mesuré avec exposition modérée à la saisonnalité touristique; préférences pour petites surfaces en centre et zones universitaires.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Campus (4.83 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Zone pavillonnaire (3 800 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartements T2–T3 en centre et autour de la gare; maisons pavillonnaires pour stabilité, zones campus.

Hypothèses de calcul (transparence)

Cette page pose le cadre marché à Bayonne (prix, rendement, tension) — le détail d'un achat dépend du bien, du financement et de votre fiscalité.
Rendement net indicatif ~2.88 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 4 % à l'échelle ville.
Les pages rendement et prix au m² reprennent les mêmes indicateurs sous un autre angle ; le simulateur affine apport, crédit et cash-flow.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Bayonne. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

180 855 €

+ 12 367 € notaire (est.)

Loyer mensuel

621 €

estimation marché

Rendement brut

4.12 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Bayonne (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

408 150 €

+ 27 400 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 326 €

estimation marché

Rendement brut

3.90 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

Ouvrir le simulateur avec cet exemple maison

* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Bayonne). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Bayonne

Faut-il investir à Bayonne en 2026 ?

Bayonne présente un marché locatif tendu avec un rendement brut moyen de 4.12 %. Le score de tension (65/100) invite à être prudent sur la vacance et le loyer réaliste. Profil retenu : intermédiaire.

Quel budget prévoir pour investir à Bayonne ?

Avec un prix moyen de 4 019 €/m², un appartement de 50 m² revient à environ 200 950 € avant frais de notaire (souvent 7 % à 8 % dans l’ancien). Prévoir travaux éventuels et un apport de 10–20 %.

Quel est le meilleur quartier pour investir à Bayonne ?

Parmi les quartiers analysés, Campus se distingue avec un rendement estimé à 4.83 % brut. Zone universitaire avec une forte demande locative, en particulier pour les T2/T3. Loyer au m² élevé et rotation étudiante saisonnière. Les bails meublés ou non meublés influent sur la stabilité et les taux de vacance. Risques: surcotes saisonnières et nécessité d une gestion locative active.

Cash-flow ou plus-value : quel arbitrage à Bayonne ?

Sur un marché intermédiaire, le rendement brut (~4.1 %) et le ticket d’entrée (~4 019 €/m²) se combinent souvent. Clarifiez votre horizon : cash-flow court terme vs valorisation — le simulateur compare les deux avec le même bien.

Travaux et DPE : quel impact à Bayonne ?

Un prix au m² attractif peut cacher des travaux ou un DPE pénalisant pour la mise en location. Intégrez budget travaux et loyer réaliste dans la simulation avant d’acheter « au rendement » affiché.

Apport et crédit : comment cadrer le projet à Bayonne ?

Les banques regardent le taux d’endettement, la stabilité des revenus et la qualité du bien. Un apport de 10 à 20 % est courant. Simulez plusieurs durées et taux pour voir l’impact sur le cashflow net.

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