Guide investissement

Appart. 5.80 % brut

Maison 4.73 % brut

Investir à Bessancourt

Île-de-France · 8 172 habitants

Le marché locatif de Bessancourt offre un bon compromis rendement/prix dans la proche banlieue parisienne. Investir ici peut permettre une rentabilité stable et une diversification du patrimoine.

Bessancourt est une commune du Val-d'Oise en Île-de-France, bien connectée vers Paris et les pôles économiques environnants. Le marché locatif y présente un équilibre intéressant entre demande résidente et potentiel de rendement pour l'investisseur. Cette fiche fournit les repères essentiels pour guider votre décision d'investissement.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

5.80 %

Appartement — ville

Net estimé

~4.06 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

détendu

Vacance ~4 % — score 42/100

Simulez votre investissement à Bessancourt en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Bessancourt).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Bessancourt » : ~3 729 €/m², 5.80 % brut et ~4.06 % net indicatif — marché détendu.
Repère rendement secteur : Campus (5.50 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs recherchant du rendement soutenu par des locataires privés et des familles, avec préférence pour des T3–T4 en centre ou proche gare.

Contexte marché à Bessancourt

Le marché locatif de Bessancourt offre un bon compromis rendement/prix dans la proche banlieue parisienne. Investir ici peut permettre une rentabilité stable et une diversification du patrimoine.

Marché plus souple (score 42/100) : le choix du quartier et l'état du bien pèsent davantage sur la mise en location.

Bonne accessibilité et demande locative diversifiée, avec des loyers compétitifs par rapport au bassin parisien.

Données marché à Bessancourt

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

3 729 €/m²

Loyer moyen

18.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.80 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

4 197 €/m²

Loyer moyen

16.6 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.73 %

moyenne ville

Contexte

Population

8 172

habitants (estimation)

Tension du marché

Détendu

Score 42 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

4.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

7.1 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché détendu, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 5.80 %, maison ~4.73 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Campus (5.50 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Campus

Appart. 5,50 %Maison 5,30 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 4 800 €
Loyer / m² · mois: 22,0 €

Maison

Prix / m²: 4 300 €
Loyer / m² · mois: 19,0 €

Synthèse secteur

Secteur étudié/jeunes actifs, bonne demande pour des T3. Rotation des locataires plus élevée, nécessitant une gestion active. Loyers attractifs pour le quartier, prix d’achat compatibles avec le potentiel de liquidité. Surveiller l’offre de logements adaptés et la desserte.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Campus

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 240 000 € · 1 120 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Campus	4 800 €	22.0 €	5.50 %
Bord de forêt	4 200 €	19.0 €	5.43 %
Pavillonnaire nord	4 500 €	20.0 €	5.33 %
Gare	5 200 €	21.0 €	4.85 %
Centre-ville	5 800 €	23.0 €	4.76 %
Zone commerciale proche	5 400 €	21.0 €	4.67 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 93 225 €, loyer mensuel indicatif 451 €, soit environ 5.81 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 167 805 €, loyer mensuel indicatif 811 €, soit environ 5.80 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 298 320 €, loyer mensuel indicatif 1 615 €, soit environ 6.50 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 130 515 €, loyer mensuel indicatif 719 €, soit environ 6.61 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Risque lié à la sensibilité du marché locatif régional et à l'évolution des prix d'achat, nécessitant une sélection rigoureuse des biens.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Bessancourt : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs recherchant du rendement soutenu par des locataires privés et des familles, avec préférence pour des T3–T4 en centre ou proche gare.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Campus (5.50 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Bord de forêt (4 200 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: T3–T4 en centre-ville ou proche gare, maisons pavillonnaires en zone calme.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~4.06 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Bessancourt. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

167 805 €

+ 11 504 € notaire (est.)

Loyer mensuel

811 €

estimation marché

Rendement brut

5.80 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Bessancourt (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

377 730 €

+ 25 388 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 490 €

estimation marché

Rendement brut

4.73 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

Ouvrir le simulateur avec cet exemple maison

* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

Simulez votre projet à Bessancourt

Rentabilité, cashflow et score d’investissement en moins d’une minute.

Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Bessancourt). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

Lancer la simulation →

Questions fréquentes — investir à Bessancourt

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

Investir à BessancourtRendement locatif — Bessancourt Prix immobilier — Bessancourt Simulateur gratuit

Autres villes

Bordeaux Lille Lyon Marseille

Prêt à analyser votre projet ?

Testez votre projet à Bessancourt

Lancer la simulation →

Prérempli : appartement 45 m², moyennes marché à Bessancourt.

Gratuit • Sans inscription • Résultat immédiat