Guide investissement

Appart. 6.33 % brut

Maison 6.00 % brut

Investir à Bouéni

Mayotte · 6 189 habitants

Le marché locatif de Bouéni présente un potentiel de rendement stable grâce à une demande constante et à la proximité des commodités.

Bouéni, commune dynamique du Mayotte, compte environ 6 189 habitants. Le marché locatif est soutenu par une demande résidentielle stable et une offre limitée, offrant des opportunités de rendement intéressantes pour l’investisseur. Les segments clés restent les appartements T2–T3 en centre et les maisons pavillonnaires dans les zones résidentielles.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

6.33 %

Appartement — ville

Net estimé

~4.43 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~4 % — score 62/100

Simulez votre investissement à Bouéni en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Bouéni).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Bouéni » : ~1 800 €/m², 6.33 % brut et ~4.43 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Zone rurale adjacente (6.80 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseur recherchant une diversification géographique avec rendement stable et délai de rotation modéré. Idéal pour des appartements T2/T3 et maisons pavillonnaires bien situées près des services.

Contexte marché à Bouéni

Le marché locatif de Bouéni présente un potentiel de rendement stable grâce à une demande constante et à la proximité des commodités.

Demande locative solide (score 62/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Demande locative soutenue grâce à l’offre limitée et à la proximité des services et du cadre de vie.

Données marché à Bouéni

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

1 800 €/m²

Loyer moyen

9.5 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.33 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

1 400 €/m²

Loyer moyen

7.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.00 %

moyenne ville

Contexte

Population

6 189

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 62 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

4.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

41.1 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 6.33 %, maison ~6.00 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Zone rurale adjacente (6.80 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Zone rurale adjacente

Appart. 6,80 %Maison 6,28 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 1 500 €
Loyer / m² · mois: 8,5 €

Maison

Prix / m²: 1 300 €
Loyer / m² · mois: 6,8 €

Synthèse secteur

Bon compromis pour l’investisseur prudent: loyers plus modérés et demande stable en maisons. Moins attractif pour les locataires mobiles mais plus résilient pour les baux longs. Risque lié à l’accès et à l’irrégularité de certaines commodités. Opportunité pour diversification de portefeuille.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Zone rurale adjacente

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 75 000 € · 430 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Zone rurale adjacente	1 500 €	8.5 €	6.80 %
Plateau littoral	1 700 €	9.5 €	6.71 %
Zone étudiants / campus potentiel	1 650 €	9.2 €	6.69 %
Proximité commerces	1 800 €	10.0 €	6.67 %
Zone pavillonnaire nord	1 650 €	9.0 €	6.55 %
Centre-ville	1 900 €	10.0 €	6.32 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 45 000 €, loyer mensuel indicatif 238 €, soit environ 6.35 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 81 000 €, loyer mensuel indicatif 428 €, soit environ 6.34 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 144 000 €, loyer mensuel indicatif 851 €, soit environ 7.09 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 63 000 €, loyer mensuel indicatif 379 €, soit environ 7.22 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Risque lié à l’irregularité économique régionale et à la dépendance des flux démographiques propres à Mayotte.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Bouéni : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseur recherchant une diversification géographique avec rendement stable et délai de rotation modéré. Idéal pour des appartements T2/T3 et maisons pavillonnaires bien situées près des services.
Par quel quartier commencer: Zone rurale adjacente combine à la fois un bon rendement brut indicatif et un prix au m² parmi les plus bas : creusez la liquidité et la qualité du stock sur ce secteur.
Quel type de bien privilégier: Appartement T2/T3 en centre-ville et maisons pavillonnaires dans zones résidentielles; privilégier les surfaces bien situées et peu de travaux.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~4.43 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Bouéni. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

81 000 €

+ 5 763 € notaire (est.)

Loyer mensuel

428 €

estimation marché

Rendement brut

6.34 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Bouéni (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

126 000 €

+ 8 739 € notaire (est.)

Loyer mensuel

630 €

estimation marché

Rendement brut

6.00 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Bouéni). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Bouéni

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Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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