Guide investissement

Appart. 6.40 % brut

Maison 5.58 % brut

Investir à Comines

Hauts-de-France · 12 671 habitants

Rendement locatif attractif grâce à des loyers modérés et une demande soutenue dans les quartiers centraux.

Comines présente un marché locatif stable avec une démographie résiliente et une proximité avec les grandes métropoles voisines. Le profil locatif privilégié reste les T2 et T3 en centre-ville et près de la gare, avec une bonne turnover. Maîtriser les coûts de rénovation et cibler les quartiers à forte demande est clé pour optimiser la rentabilité.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

6.40 %

Appartement — ville

Net estimé

~4.48 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~6 % — score 46/100

Simulez votre investissement à Comines en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Comines).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Comines » : ~2 440 €/m², 6.40 % brut et ~4.48 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Campus - Étudiants (9.60 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs recherchant un mix rendement et exposition géographique, privilégiant les surfaces adaptables et bail variables.

Contexte marché à Comines

Rendement locatif attractif grâce à des loyers modérés et une demande soutenue dans les quartiers centraux.

Marché plus souple (score 46/100) : le choix du quartier et l'état du bien pèsent davantage sur la mise en location.

Bonne demande locative portée par les transports et les services, avec des perspectives de croissance du turnover.

Données marché à Comines

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

2 440 €/m²

Loyer moyen

13.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.40 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

2 262 €/m²

Loyer moyen

10.5 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.58 %

moyenne ville

Contexte

Population

12 671

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 46 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

6.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

7.6 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 6 %. Rendement brut moyen appartement 6.40 %, maison ~5.58 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Campus - Étudiants (9.60 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 5

Campus - Étudiants

Appart. 9,60 %Maison 8,64 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 1 500 €
Loyer / m² · mois: 12,0 €

Maison

Prix / m²: 1 250 €
Loyer / m² · mois: 9,0 €

Synthèse secteur

Potentiel important lié à la demande étudiante et au renouvellement rapide des baux. Favoriser les surfaces compactes (studios et T1). Les loyers élevés au m² favorisent le rendement, mais la saisonnalité peut influencer les périodes de vacance.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Campus - Étudiants

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 75 000 € · 610 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Campus - Étudiants	1 500 €	12.0 €	9.60 %
Gare	1 650 €	11.5 €	8.36 %
Portes Nord / Zone portuaire	1 600 €	10.5 €	7.88 %
Zone pavillonnaire Est	1 400 €	9.0 €	7.71 %
Centre-ville	1 950 €	12.5 €	7.69 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 61 000 €, loyer mensuel indicatif 325 €, soit environ 6.39 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 109 800 €, loyer mensuel indicatif 585 €, soit environ 6.39 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 195 200 €, loyer mensuel indicatif 1 166 €, soit environ 7.17 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 85 400 €, loyer mensuel indicatif 519 €, soit environ 7.29 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Dépendance économique locale et sensibilité saisonnière (étudiants); coûts de rénovation à anticiper et à chiffrer.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 6 % à l'échelle Comines : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs recherchant un mix rendement et exposition géographique, privilégiant les surfaces adaptables et bail variables.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Campus - Étudiants (9.60 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Zone pavillonnaire Est (1 400 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: T2/T3 centre-ville et petites maisons en zone pavillonnaire; surfaces faciles à louer et à réaménager.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~4.48 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 6 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Comines. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

109 800 €

+ 7 668 € notaire (est.)

Loyer mensuel

585 €

estimation marché

Rendement brut

6.39 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Comines (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

203 580 €

+ 13 870 € notaire (est.)

Loyer mensuel

946 €

estimation marché

Rendement brut

5.58 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Questions fréquentes — investir à Comines

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Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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