Guide investissement

Appart. 5.22 % brut

Maison 4.09 % brut

Investir à Gémenos

Provence-Alpes-Côte d'Azur · 6 794 habitants

Le marché locatif de Gémenos présente des rendements attractifs grâce à une offre variée et une demande stable, soutenue par la proximité de Marseille. Opportunité intéressante pour des investissements à moyen terme.

Gémenos offre un cadre résidentiel calme et proche de Marseille. Le marché locatif y présente une dynamique soutenue entre demande et prix et offre des opportunités de rendement à moyen terme. Cette fiche fournit les chiffres clés du marché et identifie les quartiers les plus pertinents pour l'investissement locatif.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

5.22 %

Appartement — ville

Net estimé

~3.65 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

tendu

Vacance ~5 % — score 65/100

Simulez votre investissement à Gémenos en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Gémenos).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Gémenos » : ~3 946 €/m², 5.22 % brut et ~3.65 % net indicatif — marché tendu.
Repère rendement secteur : Campus et zone étudiante (7.20 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs locaux ou extérieurs recherchant un rendement stable et une valorisation à moyen terme dans une zone résidentielle prisée. Convient notamment aux portefeuilles diversifiés et à la recherche de profils locatifs mixtes.

Contexte marché à Gémenos

Demande locative solide (score 65/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Proximité de Marseille et cadre de vie attractif, avec une offre variée de quartiers propices à l'investissement locatif.

Données marché à Gémenos

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

3 946 €/m²

Loyer moyen

17.2 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.22 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

5 093 €/m²

Loyer moyen

17.4 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.09 %

moyenne ville

Contexte

Population

6 794

habitants (estimation)

Tension du marché

Tendu

Score 65 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

5.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

10.1 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché tendu, vacance estimée 5 %. Rendement brut moyen appartement 5.22 %, maison ~4.09 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Campus et zone étudiante (7.20 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 5

Campus et zone étudiante

Appart. 7,20 %Maison 5,33 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 3 000 €
Loyer / m² · mois: 18,0 €

Maison

Prix / m²: 2 700 €
Loyer / m² · mois: 12,0 €

Synthèse secteur

Profil locatif jeune et rotation plus stimulée; loyers attractifs pour petites surfaces et colocation. Bonne visibilité du campus et attractivité saisonnière modérée. Risques: flux de demandes sensibles aux périodes universitaires et à l'offre disponible.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Campus et zone étudiante

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 150 000 € · 920 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Campus et zone étudiante	3 000 €	18.0 €	7.20 %
Parc d'activités et zone d'entreprises	3 200 €	18.0 €	6.75 %
Gare et accès routier	3 400 €	19.0 €	6.71 %
Centre-ville	3 600 €	20.0 €	6.67 %
Zone pavillonnaire sud	3 100 €	17.0 €	6.58 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 98 650 €, loyer mensuel indicatif 429 €, soit environ 5.22 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 177 570 €, loyer mensuel indicatif 772 €, soit environ 5.22 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 315 680 €, loyer mensuel indicatif 1 538 €, soit environ 5.85 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 138 110 €, loyer mensuel indicatif 685 €, soit environ 5.95 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Dépendance à l'économie régionale; démographie locale et coûts de gestion élevés liés à l'ancienneté du parc.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 5 % à l'échelle Gémenos : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs locaux ou extérieurs recherchant un rendement stable et une valorisation à moyen terme dans une zone résidentielle prisée. Convient notamment aux portefeuilles diversifiés et à la recherche de profils locatifs mixtes.
Par quel quartier commencer: Campus et zone étudiante combine à la fois un bon rendement brut indicatif et un prix au m² parmi les plus bas : creusez la liquidité et la qualité du stock sur ce secteur.
Quel type de bien privilégier: Appartements T2–T3 en centre-ville et zones proches des transports; pavillons en zone pavillonnaire pour familles.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~3.65 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 5 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Gémenos. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

177 570 €

+ 12 150 € notaire (est.)

Loyer mensuel

772 €

estimation marché

Rendement brut

5.22 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Gémenos (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

458 370 €

+ 30 722 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 562 €

estimation marché

Rendement brut

4.09 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Gémenos). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Gémenos

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Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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