Guide investissement

Appart. 5.90 % brut

Maison 5.45 % brut

Investir à Montgeron

Île-de-France · 23 800 habitants

Le marché locatif de Montgeron présente des rendements attractifs grâce à une demande résidentielle soutenue et des prix d'achat encore raisonnables pour l’Île-de-France.

Montgeron offre un cadre résidentiel attractif et un accès rapide à Paris. Le marché présente des loyers solides et des prix d'achat plus accessibles que Paris intra-muros, ce qui peut favoriser des rendements intéressants pour l'investisseur locatif. La clé est de cibler les quartiers proches des transports et des commerces tout en restant vigilant sur l'entretien des immeubles anciens.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

5.90 %

Appartement — ville

Net estimé

~4.13 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

tendu

Vacance ~4 % — score 68/100

Simulez votre investissement à Montgeron en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Montgeron).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Montgeron » : ~3 615 €/m², 5.90 % brut et ~4.13 % net indicatif — marché tendu.
Repère rendement secteur : Campus-Proximité / Quartier éducation (4.24 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs recherchant un rendement stable en Île-de-France, intéressés par les zones bien desservies par les transports et les services.

Contexte marché à Montgeron

Le marché locatif de Montgeron présente des rendements attractifs grâce à une demande résidentielle soutenue et des prix d'achat encore raisonnables pour l’Île-de-France.

Demande locative solide (score 68/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Cadre résidentiel attractif avec diversification des quartiers et potentiel de valorisation lié à la proximité de Paris.

Données marché à Montgeron

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

3 615 €/m²

Loyer moyen

17.8 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.90 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

3 829 €/m²

Loyer moyen

17.4 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.45 %

moyenne ville

Contexte

Population

23 800

habitants (estimation)

Tension du marché

Tendu

Score 68 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

4.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

8.0 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché tendu, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 5.90 %, maison ~5.45 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Campus-Proximité / Quartier éducation (4.24 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Campus-Proximité / Quartier éducation

Appart. 4,24 %Maison 3,83 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 5 100 €
Loyer / m² · mois: 18,0 €

Maison

Prix / m²: 4 700 €
Loyer / m² · mois: 15,0 €

Synthèse secteur

Zone proche établissements scolaires et petites entreprises, public jeune. Rentabilité meilleure sur duplex et studios. Risques: concurrence des studios meublés pour étudiants, rotation plus élevée.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Campus-Proximité / Quartier éducation

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 255 000 € · 920 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Campus-Proximité / Quartier éducation	5 100 €	18.0 €	4.24 %
Le Village ancien - résidentiel	5 000 €	17.0 €	4.08 %
Gare Montgeron - Crosnes	5 900 €	20.0 €	4.07 %
Centre-ville	5 700 €	19.0 €	4.00 %
Zone pavillonnaire - Les Plaines	5 200 €	17.0 €	3.92 %
Quais / Zone mixte	5 400 €	17.0 €	3.78 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 90 375 €, loyer mensuel indicatif 444 €, soit environ 5.90 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 162 675 €, loyer mensuel indicatif 799 €, soit environ 5.89 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 289 200 €, loyer mensuel indicatif 1 591 €, soit environ 6.60 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 126 525 €, loyer mensuel indicatif 709 €, soit environ 6.72 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Dépendance au contexte économique local et à l'entretien des bâtiments anciens; rotation des locataires sur certains segments peut augmenter.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Montgeron : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs recherchant un rendement stable en Île-de-France, intéressés par les zones bien desservies par les transports et les services.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Campus-Proximité / Quartier éducation (4.24 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Le Village ancien - résidentiel (5 000 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartements T2–T3 bien desservis par transports et maisons pavillonnaires dans zones résidentielles.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~4.13 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Montgeron. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

162 675 €

+ 11 165 € notaire (est.)

Loyer mensuel

799 €

estimation marché

Rendement brut

5.89 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Montgeron (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

344 610 €

+ 23 198 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 566 €

estimation marché

Rendement brut

5.45 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Montgeron). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Montgeron

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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