Guide investissement

Appart. 5.41 % brut

Maison 4.48 % brut

Investir à Plan-de-Cuques

Provence-Alpes-Côte d'Azur · 11 396 habitants

Rendement locatif attractif grâce à la proximité de Marseille et à un parc locatif stable. Focus sur les T2 et T3 bien desservis par les transports.

Plan-de-Cuques offre un cadre résidentiel calme à proximité de Marseille. Le marché présente un équilibre entre prix d'achat et loyers, avec une demande soutenue autour des transports et des écoles. Cet indicateur permet de viser un rendement locatif stable sur des biens bien situés.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

5.41 %

Appartement — ville

Net estimé

~3.79 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~3 % — score 60/100

Simulez votre investissement à Plan-de-Cuques en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Plan-de-Cuques).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Plan-de-Cuques » : ~3 885 €/m², 5.41 % brut et ~3.79 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Campus proche (4.10 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseur recherchant rendement et stabilité, privilégiant les biens bien localisés près des transports.

Contexte marché à Plan-de-Cuques

Rendement locatif attractif grâce à la proximité de Marseille et à un parc locatif stable. Focus sur les T2 et T3 bien desservis par les transports.

Demande locative solide (score 60/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Cadre résidentiel agréable avec connectivité vers Marseille et les centres d'emploi.

Données marché à Plan-de-Cuques

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

3 885 €/m²

Loyer moyen

17.5 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.41 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

4 828 €/m²

Loyer moyen

18.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.48 %

moyenne ville

Contexte

Population

11 396

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 60 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

3.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

8.2 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 3 %. Rendement brut moyen appartement 5.41 %, maison ~4.48 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Campus proche (4.10 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Campus proche

Appart. 4,10 %Maison 4,13 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 4 100 €
Loyer / m² · mois: 14,0 €

Maison

Prix / m²: 3 050 €
Loyer / m² · mois: 10,5 €

Synthèse secteur

Proximité d’un campus ou d’un pôle étudiant, apportant une demande régulière pour des petites surfaces. Rendement raisonnable lorsque le bien est bien situé près des services et des transports. Gestion des périodes de vacances et des bailleurs impliqués peut être nécessaire. Risques: saisonnalité et turnover plus élevé que dans les zones familiales.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Campus proche

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 205 000 € · 710 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Campus proche	4 100 €	14.0 €	4.10 %
Gare et transports	4 400 €	15.0 €	4.09 %
Centre-ville	4 800 €	16.0 €	4.00 %
Zone pavillonnaire ouest	3 600 €	12.0 €	4.00 %
Zone pavillonnaire est	3 700 €	12.0 €	3.89 %
Bords verdoyants et espaces verts	3 500 €	11.0 €	3.77 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 97 125 €, loyer mensuel indicatif 438 €, soit environ 5.41 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 174 825 €, loyer mensuel indicatif 789 €, soit environ 5.42 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 310 800 €, loyer mensuel indicatif 1 571 €, soit environ 6.07 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 135 975 €, loyer mensuel indicatif 699 €, soit environ 6.17 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Risque lié à la dépendance du marché local et rotation des locataires en période creuse.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 3 % à l'échelle Plan-de-Cuques : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseur recherchant rendement et stabilité, privilégiant les biens bien localisés près des transports.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Campus proche (4.10 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Bords verdoyants et espaces verts (3 500 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartement T2/T3 en centre-ville ou gare; zone pavillonnaire pour du locatif long terme.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~3.79 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 3 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Plan-de-Cuques. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

174 825 €

+ 11 968 € notaire (est.)

Loyer mensuel

789 €

estimation marché

Rendement brut

5.42 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Plan-de-Cuques (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

434 520 €

+ 29 145 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 621 €

estimation marché

Rendement brut

4.48 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

Ouvrir le simulateur avec cet exemple maison

* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Plan-de-Cuques). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Plan-de-Cuques

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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