Guide investissement

Appart. 6.22 % brut

Maison 4.96 % brut

Investir à Saint-Denis

Île-de-France · 113 942 habitants

Le marché locatif de Saint-Denis bénéficie d'une proximité stratégique avec Paris et d'un renouvellement urbain actif, offrant des opportunités de rendement attractif pour des appartements et des maisons bien situés.

Saint-Denis, dynamique commune d'Île-de-France à proximité de Paris, présente une forte demande locative tirée par les transports et le renouvellement urbain. Le marché montre une répartition équilibrée entre appartements prisés par les jeunes actifs et logements familiaux dans les zones résidentielles. Cette analyse identifie les quartiers à privilégier et les leviers pour optimiser rendement et valorisation. Le contexte économique et les projets urbains soutiennent une rentabilité attractive à moyen terme.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

6.22 %

Appartement — ville

Net estimé

~4.35 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

tendu

Vacance ~8 % — score 68/100

Simulez votre investissement à Saint-Denis en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Saint-Denis).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Saint-Denis » : ~4 044 €/m², 6.22 % brut et ~4.35 % net indicatif — marché tendu.
Repère rendement secteur : Zone pavillonnaire nord (6.17 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs particuliers recherchant rendement et potentiel de valorisation privilégieront les zones bien desservies (gare, centre) avec bail adapté; les investisseurs institutionnels apprécieront la stabilité des secteurs en renouvellement.

Contexte marché à Saint-Denis

Demande locative solide (score 68/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Proximité immédiate de Paris, réseau de transports dense et dynamisme du renouvellement urbain assurent une demande locative robuste et une marge de valorisation raisonnable.

Données marché à Saint-Denis

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

4 044 €/m²

Loyer moyen

21.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.22 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

4 349 €/m²

Loyer moyen

18.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.96 %

moyenne ville

Contexte

Population

113 942

habitants (estimation)

Tension du marché

Tendu

Score 68 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

8.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

17.6 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché tendu, vacance estimée 8 %. Rendement brut moyen appartement 6.22 %, maison ~4.96 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Zone pavillonnaire nord (6.17 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Zone pavillonnaire nord

Appart. 6,17 %Maison 5,79 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 3 500 €
Loyer / m² · mois: 18,0 €

Maison

Prix / m²: 2 900 €
Loyer / m² · mois: 14,0 €

Synthèse secteur

La zone pavillonnaire nord est plus résidentielle et convient à des familles, avec des loyers plus bas et une vacance généralement plus faible sur le long terme. L’atout est la stabilité des baux et des demandes en résidence principale ou secondaire proche des transports. Le risque est une valorisation plus lente et une attractivité moindre pour les jeunes actifs sans véhicule. Une stratégie d’amélioration thermique et d’équipements peut dynamiser la valeur locative.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Zone pavillonnaire nord

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 175 000 € · 920 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Zone pavillonnaire nord	3 500 €	18.0 €	6.17 %
Campus Universitaire	4 300 €	22.0 €	6.14 %
La Plaine - Stade de France	4 200 €	21.0 €	6.00 %
Porte de Paris	4 400 €	22.0 €	6.00 %
Centre-ville	4 800 €	22.0 €	5.50 %
Gare	5 200 €	23.0 €	5.31 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 101 100 €, loyer mensuel indicatif 524 €, soit environ 6.22 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 181 980 €, loyer mensuel indicatif 944 €, soit environ 6.22 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 323 520 €, loyer mensuel indicatif 1 879 €, soit environ 6.97 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 141 540 €, loyer mensuel indicatif 837 €, soit environ 7.10 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Risque principal: tensions économiques et démographiques, avec potentialités de vacance temporaire lors des travaux et coûts de modernisation des immeubles anciens.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 8 % à l'échelle Saint-Denis : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs particuliers recherchant rendement et potentiel de valorisation privilégieront les zones bien desservies (gare, centre) avec bail adapté; les investisseurs institutionnels apprécieront la stabilité des secteurs en renouvellement.
Par quel quartier commencer: Zone pavillonnaire nord combine à la fois un bon rendement brut indicatif et un prix au m² parmi les plus bas : creusez la liquidité et la qualité du stock sur ce secteur.
Quel type de bien privilégier: Appartements T2–T3 dans le centre et les zones bien desservies, complétés par des maisons avec jardin dans les zones pavillonnaires nord.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~4.35 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 8 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Saint-Denis. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

181 980 €

+ 12 442 € notaire (est.)

Loyer mensuel

944 €

estimation marché

Rendement brut

6.22 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Saint-Denis (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

391 410 €

+ 26 293 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 616 €

estimation marché

Rendement brut

4.95 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

Ouvrir le simulateur avec cet exemple maison

* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

Simulez votre projet à Saint-Denis

Rentabilité, cashflow et score d’investissement en moins d’une minute.

Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Saint-Denis). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

Lancer la simulation →

Questions fréquentes — investir à Saint-Denis

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

Investir à Saint-DenisRendement locatif — Saint-Denis Prix immobilier — Saint-Denis Simulateur gratuit

Autres villes

Bordeaux Lille Lyon Marseille

Prêt à analyser votre projet ?

Testez votre projet à Saint-Denis

Lancer la simulation →

Prérempli : appartement 45 m², moyennes marché à Saint-Denis.

Gratuit • Sans inscription • Résultat immédiat