Rendement locatif

À Saint-Denis, combien rapporte un investissement locatif ?

On commence par le rendement (loyer / prix), puis le détail par quartier. Les prix au m² et les moyennes maison viennent ensuite pour compléter la vue.

Brut moyen

6.45 %

Appartement — ville

Net estimé

~4.51 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Vacance

8 %

Estimation à l'échelle ville

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À retenir en 30 secondes

Rendement brut moyen ville environ 6.45 % ; net indicatif ~4.51 % avant impôt (charges et vacance intégrées dans l'estimation).
Le meilleur rendement brut par quartier (appartement) est observé vers Zone pavillonnaire nord (6.17 % brut) — à rapprocher du prix au m² et de l'état du bien.
Profil idéal: investisseurs particuliers recherchant un rendement stable et une montée en valeur dans les quartiers en mutation; investisseurs institutionnels intéressés par une mixité sociale et un flux locatif régulier.

Contexte marché à Saint-Denis

Le marché locatif de Saint-Denis offre un rendement attractif grâce à la proximité Paris et au renouvellement urbain. Investisseurs ciblant des appartements en centre-ville et près des transports trouveront des opportunités pertinentes sans négliger les risques.

Demande locative solide (score 68/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Emplacement stratégique proche de Paris, réseau de transports dense et programme de renouvellement urbain soutenu.

Où le rendement est le plus intéressant à Saint-Denis

Carrousel par secteur (meilleur rendement brut appartement en premier), puis tableau récapitulatif. Un rendement plus élevé va souvent de pair avec un prix au m² plus bas ou un loyer mieux calé : vérifiez l'état du parc et la demande réelle sur le secteur.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Zone pavillonnaire nord

Appart. 6,17 %Maison 5,79 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 3 500 €
Loyer / m² · mois: 18,0 €

Maison

Prix / m²: 2 900 €
Loyer / m² · mois: 14,0 €

Synthèse secteur

La zone pavillonnaire nord est plus résidentielle et convient à des familles, avec des loyers plus bas et une vacance généralement plus faible sur le long terme. L’atout est la stabilité des baux et des demandes en résidence principale ou secondaire proche des transports. Le risque est une valorisation plus lente et une attractivité moindre pour les jeunes actifs sans véhicule. Une stratégie d’amélioration thermique et d’équipements peut dynamiser la valeur locative.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Zone pavillonnaire nord

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 175 000 € · 920 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau — rendement par quartier (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Zone pavillonnaire nord	3 500 €	18.0 €	6.17 %
Campus Universitaire	4 300 €	22.0 €	6.14 %
La Plaine - Stade de France	4 200 €	21.0 €	6.00 %
Porte de Paris	4 400 €	22.0 €	6.00 %
Centre-ville	4 800 €	22.0 €	5.50 %
Gare	5 200 €	23.0 €	5.31 %

Prix au m², loyers et maison — le détail

Même ville que ci-dessus, présentée par type de bien (appartement, maison) puis contexte marché. Ces agrégats servent à comparer vite les ordres de grandeur ; votre projet dépendra du bien précis, des charges et du loyer atteignable.

Appartement

Prix moyen

4 000 €/m²

Loyer moyen

21.5 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.45 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

3 200 €/m²

Loyer moyen

16.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.00 %

moyenne ville

Contexte

Population

113 942

habitants (estimation)

Tension du marché

Tendu

Score 68 / 100

Vacance locative

8.0 %

estimation à l’échelle ville

Lecture du marché

Avec 6.45 % de rendement brut, Saint-Denis figure parmi les marchés les plus rentables de France. Ce niveau est rare dans les grandes métropoles françaises. Vacance locative estimée à 8 % — à anticiper dans votre calcul de rendement net.

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 100 000 €, loyer mensuel indicatif 538 €, soit environ 6.46 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 180 000 €, loyer mensuel indicatif 968 €, soit environ 6.45 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 320 000 €, loyer mensuel indicatif 1 926 €, soit environ 7.22 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 140 000 €, loyer mensuel indicatif 858 €, soit environ 7.35 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Tensions économiques et démographiques, possible vacance temporaire pendant les phases de travaux et parfois faible attractivité dans certaines zones sans services.
Vacance locative retenue 8 % à l'échelle Saint-Denis : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Profil idéal: investisseurs particuliers recherchant un rendement stable et une montée en valeur dans les quartiers en mutation; investisseurs institutionnels intéressés par une mixité sociale et un flux locatif régulier.
Par quel quartier commencer: Pour maximiser le rendement brut indicatif, commencez l'analyse par Zone pavillonnaire nord, puis vérifiez prix réel, état et loyer réaliste.
Quel type de bien privilégier: Appartement T2–T3 en centre-ville et secteurs bien desservis; pavillons en zones pavillonnaires bien connectées.

Hypothèses de calcul (transparence)

Rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat (moyennes appartement ville et par quartier).
Rendement net indicatif ~4.51 % : approximation avec coefficient 0,7 sur le brut (charges, taxe foncière, assurance, gestion, vacance 8 % à l'échelle ville).
Les loyers encadrés (zone tendue ou référence) peuvent plafonner le loyer effectif : le simulateur permet d'affiner selon votre cas.

Rendement brut — exemple appartement 45 m²

Calculé à partir des moyennes appartement de Saint-Denis (loyer annuel ÷ prix d’achat). Le simulateur ajoute charges, impôts et cashflow net.

Prix d'achat

180 000 €

+ 14 400 € notaire (est.)

Loyer mensuel

968 €

estimation marché

Rendement brut

6.45 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Rendement brut — exemple maison 90 m²

À partir des moyennes maison de Saint-Denis. Idéal pour comparer un ordre de grandeur avant d’affiner rue par rue.

Prix d'achat

288 000 €

+ 23 040 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 440 €

estimation marché

Rendement brut

6.00 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville. Les boutons vers le simulateur (hero + encadré) chargent l'exemple appartement (45m²) ; le lien sous le bloc maison charge l'exemple maison (90 m²).

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Questions sur le rendement locatif à Saint-Denis

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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