Guide investissement

Appart. 5.11 % brut

Maison 3.47 % brut

Investir à Saint-Maur-des-Fossés

Île-de-France · 75 441 habitants

Le marché locatif profite de la desserte RER et de quartiers attractifs; viser les appartements bien situés près du centre et des transports pour optimiser le rendement.

Saint-Maur-des-Fossés bénéficie d'une localisation premium en proche banlieue parisienne, avec un accès rapide au RER A et à Paris. La demande locative demeure soutenue, notamment dans les quartiers centraux et près des transports. Ce dataset présente les chiffres clés et les quartiers à cibler pour optimiser votre investissement locatif.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

5.11 %

Appartement — ville

Net estimé

~3.58 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~4 % — score 62/100

Simulez votre investissement à Saint-Maur-des-Fossés en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Saint-Maur-des-Fossés).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Saint-Maur-des-Fossés » : ~5 389 €/m², 5.11 % brut et ~3.58 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Bords de Marne (4.30 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseur recherchant un rendement stable avec valorisation à moyen terme, idéal pour petites surfaces et familles dans les zones bien desservies.

Contexte marché à Saint-Maur-des-Fossés

Le marché locatif profite de la desserte RER et de quartiers attractifs; viser les appartements bien situés près du centre et des transports pour optimiser le rendement.

Demande locative solide (score 62/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Proximité immédiate de Paris et desserte RER A, forte demande locative et valorisation régulière.

Données marché à Saint-Maur-des-Fossés

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

5 389 €/m²

Loyer moyen

22.9 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.11 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

7 311 €/m²

Loyer moyen

21.1 €

par m² et par mois

Rendement brut

3.47 %

moyenne ville

Contexte

Population

75 441

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 62 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

4.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

11.9 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 5.11 %, maison ~3.47 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Bords de Marne (4.30 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Bords de Marne

Appart. 4,30 %Maison 3,90 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 10 050 €
Loyer / m² · mois: 36,0 €

Maison

Prix / m²: 8 000 €
Loyer / m² · mois: 26,0 €

Synthèse secteur

Emplacement idyllique au bord de la Marne, attractif pour les familles et cadres. Les loyers sur les appartements y sont élevés et la demande est soutenue. La saisonnalité peut être moindre hors vacances, ce qui facilite la stabilité locative. Attention à la gestion des nuisances et à l'offre de services à proximité.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Bords de Marne

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 35 m² · 352 000 € · 1 300 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Bords de Marne	10 050 €	36.0 €	4.30 %
Campus	9 800 €	34.0 €	4.16 %
Centre-ville	9 600 €	32.0 €	4.00 %
Gare	9 300 €	31.0 €	4.00 %
Zone pavillonnaire Est	8 200 €	26.0 €	3.80 %
Zone pavillonnaire Ouest	8 000 €	25.0 €	3.75 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 134 725 €, loyer mensuel indicatif 574 €, soit environ 5.11 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 242 505 €, loyer mensuel indicatif 1 033 €, soit environ 5.11 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 431 120 €, loyer mensuel indicatif 2 056 €, soit environ 5.72 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 188 615 €, loyer mensuel indicatif 916 €, soit environ 5.83 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Prix d'achat élevés et charges de copropriété; dépendance des transports et éventuels travaux; volatilité du marché immobilier francilien.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Saint-Maur-des-Fossés : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseur recherchant un rendement stable avec valorisation à moyen terme, idéal pour petites surfaces et familles dans les zones bien desservies.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Bords de Marne (4.30 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Zone pavillonnaire Ouest (8 000 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartements bien situés près du centre et des transports; maisons pavillonnaires dans les zones pavillonnaires pour stabilité.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~3.58 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Saint-Maur-des-Fossés. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

242 505 €

+ 16 445 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 033 €

estimation marché

Rendement brut

5.11 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Saint-Maur-des-Fossés (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

657 990 €

+ 43 925 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 901 €

estimation marché

Rendement brut

3.47 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

Ouvrir le simulateur avec cet exemple maison

* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Saint-Maur-des-Fossés). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Saint-Maur-des-Fossés

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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