Guide investissement

Appart. 4.77 % brut

Maison 6.00 % brut

Investir à Salles

Nouvelle-Aquitaine · 7 887 habitants

Le marché locatif de Salles présente un potentiel de rendement attractif grâce à des quartiers cohérents et une accessibilité renforcée. Capitalisez sur des surfaces recherchées près du campus et du centre pour optimiser le rendement.

À Salles, le marché locatif demeure accessible avec une demande stable dans les quartiers bien situés. Cet aperçu s'appuie sur les dynamiques actuelles du centre et des zones desservies par les transports pour orienter votre stratégie d'investissement locatif. Les loyers et les prix au m² varient selon les secteurs, offrant des opportunités de cash-flow équilibré.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

4.77 %

Appartement — ville

Net estimé

~3.34 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

détendu

Vacance ~5 % — score 40/100

Simulez votre investissement à Salles en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Salles).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Salles » : ~3 245 €/m², 4.77 % brut et ~3.34 % net indicatif — marché détendu.
Repère rendement secteur : Campus / zone étudiants (6.88 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseur focalisé sur le cash-flow avec gestion locative maîtrisée, ou délégation possible, préférant des actifs bien situés et durables.

Contexte marché à Salles

Marché plus souple (score 40/100) : le choix du quartier et l'état du bien pèsent davantage sur la mise en location.

Demande locative soutenue dans le centre et les secteurs bien desservis par les transports, offrant des baux longs et une meilleure rotation maîtrisée.

Données marché à Salles

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

3 245 €/m²

Loyer moyen

12.9 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.77 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

2 704 €/m²

Loyer moyen

13.5 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.00 %

moyenne ville

Contexte

Population

7 887

habitants (estimation)

Tension du marché

Détendu

Score 40 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

5.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

7.5 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché détendu, vacance estimée 5 %. Rendement brut moyen appartement 4.77 %, maison ~6.00 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Campus / zone étudiants (6.88 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 5

Campus / zone étudiants

Appart. 6,88 %Maison 6,62 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 1 500 €
Loyer / m² · mois: 8,6 €

Maison

Prix / m²: 1 250 €
Loyer / m² · mois: 6,9 €

Synthèse secteur

Forte rotation des occupants et vacance estivale. Idéal pour investir dans studios ou T2 proches du campus. Rendement potentiel élevé si le turnover est maîtrisé et que les loyers restent compétitifs. Attention à l'usure et aux demandes spécifiques des étudiants, ce qui peut augmenter les coûts de gestion.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Campus / zone étudiants

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 75 000 € · 440 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Campus / zone étudiants	1 500 €	8.6 €	6.88 %
Gare et quartier des transports	1 650 €	9.1 €	6.62 %
Centre-ville	1 850 €	9.6 €	6.23 %
Zone pavillonnaire	1 400 €	7.2 €	6.17 %
Bords de rivière	1 600 €	8.0 €	6.00 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 81 125 €, loyer mensuel indicatif 323 €, soit environ 4.78 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 146 025 €, loyer mensuel indicatif 581 €, soit environ 4.77 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 259 600 €, loyer mensuel indicatif 1 156 €, soit environ 5.34 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 113 575 €, loyer mensuel indicatif 515 €, soit environ 5.44 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Risque de fluctuations démographiques et évolutions réglementaires sur les locations saisonnières, nécessité d'une gestion active.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 5 % à l'échelle Salles : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseur focalisé sur le cash-flow avec gestion locative maîtrisée, ou délégation possible, préférant des actifs bien situés et durables.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Campus / zone étudiants (6.88 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Zone pavillonnaire (1 400 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartements T2–T3 en centre/gare; maisons pavillonnaires autour des zones résidentielles

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~3.34 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 5 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Salles. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

146 025 €

+ 10 064 € notaire (est.)

Loyer mensuel

581 €

estimation marché

Rendement brut

4.77 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Salles (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

243 360 €

+ 16 501 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 218 €

estimation marché

Rendement brut

6.01 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Questions fréquentes — investir à Salles

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