Guide investissement

Appart. 6.42 % brut

Maison 5.28 % brut

Investir à Vienne

Auvergne-Rhône-Alpes · 31 051 habitants

Le marché locatif viennois présente une rotation maîtrisée et des opportunités de valorisation, notamment au centre et autour du campus.

Vienne offre un équilibre entre patrimoine historique et dynamique économique locale. Le parc locatif est diversifié, avec un centre dense et des quartiers universitaires attractifs. Les rendements bruts restent compétitifs par rapport à certaines grandes métropoles, tout en présentant des risques maîtrisés.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

6.42 %

Appartement — ville

Net estimé

~4.49 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~4 % — score 62/100

Simulez votre investissement à Vienne en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Vienne).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Vienne » : ~2 301 €/m², 6.42 % brut et ~4.49 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Campus (6.44 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs recherchant un rendement stable avec exposition au centre et au segment étudiant, tout en bénéficiant d'une demande locative durable.

Contexte marché à Vienne

Le marché locatif viennois présente une rotation maîtrisée et des opportunités de valorisation, notamment au centre et autour du campus.

Demande locative solide (score 62/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Diversité du patrimoine et présence d'une demande locative soutenue dans les zones centrales et universitaires.

Données marché à Vienne

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

2 301 €/m²

Loyer moyen

12.3 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.42 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

2 821 €/m²

Loyer moyen

12.4 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.28 %

moyenne ville

Contexte

Population

31 051

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 62 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

4.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

15.0 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 6.42 %, maison ~5.28 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Campus (6.44 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Campus

Appart. 6,44 %Maison 6,32 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 2 700 €
Loyer / m² · mois: 14,5 €

Maison

Prix / m²: 1 900 €
Loyer / m² · mois: 10,0 €

Synthèse secteur

Demande étudiante soutenue avec rotation saisonnière marquée. Loyers au m² relativement constants, mais sensibles aux variations académiques. Bon potentiel pour logements meublés et baux étudiants, vigilance sur l'usure et l'équipement.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Campus

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 135 000 € · 740 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Campus	2 700 €	14.5 €	6.44 %
Zone pavillonnaire	2 400 €	12.5 €	6.25 %
Gare	2 900 €	15.0 €	6.21 %
Centre-ville	3 200 €	16.5 €	6.19 %
Bords de Rhône	3 100 €	15.5 €	6.00 %
Vieux quartier	2 800 €	14.0 €	6.00 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 57 525 €, loyer mensuel indicatif 308 €, soit environ 6.43 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 103 545 €, loyer mensuel indicatif 554 €, soit environ 6.42 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 184 080 €, loyer mensuel indicatif 1 103 €, soit environ 7.19 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 80 535 €, loyer mensuel indicatif 491 €, soit environ 7.32 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Risque de vacance ponctuelle dans certains quartiers et sensibilité à l'évolution économique locale ou saisonnière.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Vienne : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs recherchant un rendement stable avec exposition au centre et au segment étudiant, tout en bénéficiant d'une demande locative durable.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Campus (6.44 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Zone pavillonnaire (2 400 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartement T2–T3 dans le centre-ville et proximité gare; petites maisons en zone pavillonnaire pour locataire famille.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~4.49 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Vienne. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

103 545 €

+ 7 254 € notaire (est.)

Loyer mensuel

554 €

estimation marché

Rendement brut

6.42 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Vienne (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

253 890 €

+ 17 198 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 117 €

estimation marché

Rendement brut

5.28 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Vienne). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Vienne

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