Guide investissement

Appart. 4.81 % brut

Maison 3.50 % brut

Investir à Fontainebleau

Île-de-France · 15 945 habitants

Le marché locatif de Fontainebleau présente une rotation maîtrisée, surtout autour du centre et du campus, avec des loyers attractifs pour les petites surfaces et des maisons familiales.

Fontainebleau offre un cadre de ville historique tout en restant proche de Paris. Le marché locatif y attire étudiants, cadres et familles, avec une demande soutenue pour les petites surfaces et les maisons familiales. Cet équilibre offre des opportunités de rendement mesuré avec une gestion adaptée et une diversification entre centre et zones pavillonnaires.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

4.81 %

Appartement — ville

Net estimé

~3.37 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~5 % — score 60/100

Simulez votre investissement à Fontainebleau en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Fontainebleau).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Fontainebleau » : ~4 435 €/m², 4.81 % brut et ~3.37 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Campus (INSEAD) (5.17 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseur recherchant une rentabilité stable dans un cadre résidentiel prisé, avec un profil mixte appartements et maisons.

Contexte marché à Fontainebleau

Le marché locatif de Fontainebleau présente une rotation maîtrisée, surtout autour du centre et du campus, avec des loyers attractifs pour les petites surfaces et des maisons familiales.

Demande locative solide (score 60/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Cadre de vie recherché et proximité avec Paris, offre d'une demande locative soutenue.

Données marché à Fontainebleau

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

4 435 €/m²

Loyer moyen

17.8 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.81 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

5 258 €/m²

Loyer moyen

15.3 €

par m² et par mois

Rendement brut

3.50 %

moyenne ville

Contexte

Population

15 945

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 60 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

5.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

17.4 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 5 %. Rendement brut moyen appartement 4.81 %, maison ~3.50 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Campus (INSEAD) (5.17 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Campus (INSEAD)

Appart. 5,17 %Maison 5,43 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 5 800 €
Loyer / m² · mois: 25,0 €

Maison

Prix / m²: 4 200 €
Loyer / m² · mois: 19,0 €

Synthèse secteur

Présence d’étudiants et de personnel expatriés. Demande soutenue pour appartements meublés et T2–T3. Rendements potentiels solides avec une gestion adaptée. Les loyers peuvent être légèrement supérieurs pour les locations meublées de courte durée.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Campus (INSEAD)

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 290 000 € · 1 280 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Campus (INSEAD)	5 800 €	25.0 €	5.17 %
Gare	6 000 €	24.5 €	4.90 %
Forêt et environs	4 800 €	19.0 €	4.75 %
Zone pavillonnaire Sud	5 400 €	21.0 €	4.67 %
Zone pavillonnaire Nord	5 200 €	20.0 €	4.62 %
Centre-ville	6 400 €	24.0 €	4.50 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 110 875 €, loyer mensuel indicatif 444 €, soit environ 4.81 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 199 575 €, loyer mensuel indicatif 800 €, soit environ 4.81 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 354 800 €, loyer mensuel indicatif 1 592 €, soit environ 5.38 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 155 225 €, loyer mensuel indicatif 709 €, soit environ 5.48 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Dépendance au tourisme et réglementation des locations meublées; sensibilité aux cycles immobiliers locaux et aux taux d’emprunt.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 5 % à l'échelle Fontainebleau : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseur recherchant une rentabilité stable dans un cadre résidentiel prisé, avec un profil mixte appartements et maisons.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Campus (INSEAD) (5.17 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Forêt et environs (4 800 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartements T2–T3 autour du centre et du campus; maisons familiales en zones pavillonnaires.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~3.37 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 5 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Fontainebleau. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

199 575 €

+ 13 605 € notaire (est.)

Loyer mensuel

800 €

estimation marché

Rendement brut

4.81 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Fontainebleau (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

473 220 €

+ 31 704 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 381 €

estimation marché

Rendement brut

3.50 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Fontainebleau). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Fontainebleau

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Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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