Guide investissement

Appart. 7.25 % brut

Maison 5.20 % brut

Investir à Fresnes

Île-de-France · 28 780 habitants

Marché locatif robuste autour de Fresnes, avec des opportunités fortes autour de la gare et du centre pour petites surfaces et pavillonnaire.

Fresnes présente un marché locatif proche de Paris avec une offre diversifiée et des loyers encore contenues. La demande est soutenue par les transports et les services, particulièrement autour de la gare et du centre. Ce guide identifie les quartiers à fort potentiel et les points d’attention pour optimiser votre rentabilité locative.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

7.25 %

Appartement — ville

Net estimé

~5.07 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~4 % — score 58/100

Simulez votre investissement à Fresnes en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Fresnes).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Fresnes » : ~3 271 €/m², 7.25 % brut et ~5.07 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Rives de Fresnes (5.74 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs recherchant une exposition en Île-de-France avec rotation rapide et marges attractives sur petites surfaces ou maisons familiales.

Contexte marché à Fresnes

Marché locatif robuste autour de Fresnes, avec des opportunités fortes autour de la gare et du centre pour petites surfaces et pavillonnaire.

Demande locative solide (score 58/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Proximité Paris et offre locative variée avec une forte demande durable, associée à des prix d’entrée attractifs pour le secteur.

Données marché à Fresnes

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

3 271 €/m²

Loyer moyen

19.8 €

par m² et par mois

Rendement brut

7.25 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

4 575 €/m²

Loyer moyen

19.8 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.20 %

moyenne ville

Contexte

Population

28 780

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 58 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

4.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

10.0 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 7.25 %, maison ~5.20 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Rives de Fresnes (5.74 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Rives de Fresnes

Appart. 5,74 %Maison 4,20 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 4 700 €
Loyer / m² · mois: 22,5 €

Maison

Prix / m²: 3 200 €
Loyer / m² · mois: 11,2 €

Synthèse secteur

Bord de fleuve ou de zone verte, attractif pour familles et retraités cherchant un cadre plus bucolique. Demande résistante avec une bonne stabilité des loyers, mais disponibilité limitée de surfaces urbaines récentes. L’offre de logements récents reste limitée, soutenant les prix.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Rives de Fresnes

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 235 000 € · 1 150 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Rives de Fresnes	4 700 €	22.5 €	5.74 %
Campus et environs	4 600 €	21.5 €	5.61 %
Zone pavillonnaire Les Hameaux	4 300 €	20.0 €	5.58 %
Centre-ville	5 200 €	24.0 €	5.54 %
Parc Sud	4 800 €	22.0 €	5.50 %
Gare de Fresnes	5 100 €	23.0 €	5.41 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 81 775 €, loyer mensuel indicatif 494 €, soit environ 7.25 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 147 195 €, loyer mensuel indicatif 889 €, soit environ 7.25 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 261 680 €, loyer mensuel indicatif 1 770 €, soit environ 8.12 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 114 485 €, loyer mensuel indicatif 788 €, soit environ 8.26 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Variabilité économique et nuisances urbaines potentielles dans le centre; vigilance sur la vacance et la maintenance.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Fresnes : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs recherchant une exposition en Île-de-France avec rotation rapide et marges attractives sur petites surfaces ou maisons familiales.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Rives de Fresnes (5.74 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Zone pavillonnaire Les Hameaux (4 300 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Petites surfaces près de la gare et maisons pavillonnaires dans Parc Sud et zones résidentielles calmes.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~5.07 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Fresnes. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

147 195 €

+ 10 141 € notaire (est.)

Loyer mensuel

889 €

estimation marché

Rendement brut

7.25 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Fresnes (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

411 750 €

+ 27 639 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 783 €

estimation marché

Rendement brut

5.20 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Fresnes). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Fresnes

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Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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