Guide investissement

Appart. 4.67 % brut

Maison 3.72 % brut

Investir à Gagny

Île-de-France · 40 189 habitants

Le marché locatif de Gagny combine stabilité et potentiel de valorisation grâce à son accessibilité et à son tissu résidentiel varié. Investir ici permet de viser un rendement net raisonnable avec une gestion locative maîtrisée.

Gagny offre un marché locatif mixte avec une demande soutenue par les familles et les actifs travaillant en proche banlieue parisienne. Les loyers restent maîtrisés par rapport à Paris, tout en bénéficiant d’un cadre de vie agréable. Cette analyse propose des quartiers à privilégier et des fourchettes de prix réalistes pour optimiser votre cash-flow.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

4.67 %

Appartement — ville

Net estimé

~3.27 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

tendu

Vacance ~4 % — score 65/100

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À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Gagny » : ~7 200 €/m², 4.67 % brut et ~3.27 % net indicatif — marché tendu.
Repère rendement secteur : Est en développement / zone mixte (4.06 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseur recherchant une combinaison de rentabilité et sécurité, prêt à gérer des petites surfaces en centre/ gare et des maisons familiales en zones pavillonnaires.

Contexte marché à Gagny

Demande locative solide (score 65/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Proximité de Paris et réseau de transports offrant une demande locative stable; mixité quartier favorisant appartements et maisons.

Données marché à Gagny

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

7 200 €/m²

Loyer moyen

28.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.67 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

5 800 €/m²

Loyer moyen

18.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

3.72 %

moyenne ville

Contexte

Population

40 189

habitants (estimation)

Tension du marché

Tendu

Score 65 / 100

Vacance locative

4.0 %

estimation à l’échelle ville

Synthèse pour votre projet

Marché tendu, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 4.67 %, maison ~3.72 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Est en développement / zone mixte (4.06 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Est en développement / zone mixte

Appart. 4,06 %Maison 3,71 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 6 800 €
Loyer / m² · mois: 23,0 €

Maison

Prix / m²: 5 500 €
Loyer / m² · mois: 17,0 €

Synthèse secteur

Zone en transformation avec opportunités de valorisation à moyen terme. Prix d’entrée attractifs et potentiel d’appréciation si les projets publics progressent. Locataires attirés par les nouveaux services et transports facilitant l’accessibilité. Risques: chantier et inflation des coûts de rénovation.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Est en développement / zone mixte

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 340 000 € · 1 170 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Est en développement / zone mixte	6 800 €	23.0 €	4.06 %
Campus et équipements universitaires	7 400 €	25.0 €	4.05 %
Gare et transports	8 000 €	26.0 €	3.90 %
Centre-ville	7 500 €	24.0 €	3.84 %
Zone pavillonnaire résidentielle	7 000 €	22.0 €	3.77 %
Bords de Marne et espaces verts	7 100 €	22.0 €	3.72 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 180 000 €, loyer mensuel indicatif 700 €, soit environ 4.67 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 324 000 €, loyer mensuel indicatif 1 260 €, soit environ 4.67 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 576 000 €, loyer mensuel indicatif 2 509 €, soit environ 5.23 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 252 000 €, loyer mensuel indicatif 1 117 €, soit environ 5.32 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Concurrence élevée dans certains quartiers; valorisation potentielle dépendante des projets d’amélioration des transports et des infrastructures.
Vacance locative retenue 4 % à l'échelle Gagny : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseur recherchant une combinaison de rentabilité et sécurité, prêt à gérer des petites surfaces en centre/ gare et des maisons familiales en zones pavillonnaires.
Par quel quartier commencer: Est en développement / zone mixte combine à la fois un bon rendement brut indicatif et un prix au m² parmi les plus bas : creusez la liquidité et la qualité du stock sur ce secteur.
Quel type de bien privilégier: Appartement T2–T3 en centre-ville et gare; maisons pavillonnaires en zones résidentielles.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~3.27 % : approximation 0,7 × brut, vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Gagny. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

324 000 €

+ 25 920 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 260 €

estimation marché

Rendement brut

4.67 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Gagny (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

522 000 €

+ 41 760 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 620 €

estimation marché

Rendement brut

3.72 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Gagny). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Gagny

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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