Guide investissement

Appart. 5.43 % brut

Maison 4.86 % brut

Investir à Gradignan

Nouvelle-Aquitaine · 25 835 habitants

Rendement locatif stable dans une ville bien connectée à Bordeaux, avec des quartiers dynamiques et une demande locative soutenue.

Gradignan bénéficie d'une localisation stratégique dans l'agglomération bordelaise, avec une desserte efficace et un cadre de vie agréable. Le marché locatif est soutenu par une diversité de quartiers et par la proximité des pôles étudiants et actifs. Pour l'investisseur, Gradignan offre un équilibre entre rendement et risque maîtrisé.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

5.43 %

Appartement — ville

Net estimé

~3.80 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~3 % — score 58/100

Simulez votre investissement à Gradignan en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Gradignan).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Gradignan » : ~3 310 €/m², 5.43 % brut et ~3.80 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Campus universitaire (3.93 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseur prudent recherchant un rendement modéré et une exposition à l'agglomération bordelaise, capable de gérer des biens résidentiels en centre et campus.

Contexte marché à Gradignan

Rendement locatif stable dans une ville bien connectée à Bordeaux, avec des quartiers dynamiques et une demande locative soutenue.

Demande locative solide (score 58/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Proximité à Bordeaux et diversité de quartiers offrant une demande locative soutenue et des prix d'entrée raisonnables.

Données marché à Gradignan

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

3 310 €/m²

Loyer moyen

15.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.43 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

3 671 €/m²

Loyer moyen

14.9 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.86 %

moyenne ville

Contexte

Population

25 835

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 58 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

3.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

7.2 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 3 %. Rendement brut moyen appartement 5.43 %, maison ~4.86 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Campus universitaire (3.93 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Campus universitaire

Appart. 3,93 %Maison 3,50 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 5 800 €
Loyer / m² · mois: 19,0 €

Maison

Prix / m²: 4 800 €
Loyer / m² · mois: 14,0 €

Synthèse secteur

Zone autour du campus: forte demande étudiante, loyers au m2 élevés pour les appartements, opportunités pour les studios et T2 meublés. Risques: saisonnalité et vacances estivales réduisent temporairement les loyers.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Campus universitaire

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 290 000 € · 970 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Campus universitaire	5 800 €	19.0 €	3.93 %
Gare	5 200 €	17.0 €	3.92 %
Centre-ville	6 000 €	18.0 €	3.60 %
Zone pavillonnaire Ouest	4 500 €	12.0 €	3.20 %
Zone pavillonnaire Est	4 700 €	12.0 €	3.06 %
Sud résidentiel	4 400 €	11.0 €	3.00 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 82 750 €, loyer mensuel indicatif 375 €, soit environ 5.44 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 148 950 €, loyer mensuel indicatif 674 €, soit environ 5.43 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 264 800 €, loyer mensuel indicatif 1 342 €, soit environ 6.08 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 115 850 €, loyer mensuel indicatif 598 €, soit environ 6.19 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Dépendance au marché étudiant et à l'économie locale; sensibilité aux évolutions des charges et à la concurrence d'offres récentes.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 3 % à l'échelle Gradignan : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseur prudent recherchant un rendement modéré et une exposition à l'agglomération bordelaise, capable de gérer des biens résidentiels en centre et campus.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Campus universitaire (3.93 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Sud résidentiel (4 400 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: T2/T3 en centre et campus; petites maisons pavillonnaires pour familles

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~3.80 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 3 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Gradignan. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

148 950 €

+ 10 257 € notaire (est.)

Loyer mensuel

674 €

estimation marché

Rendement brut

5.43 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Gradignan (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

330 390 €

+ 22 257 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 337 €

estimation marché

Rendement brut

4.86 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Gradignan). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Gradignan

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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