Guide investissement

Appart. 4.38 % brut

Maison 5.52 % brut

Investir à Illkirch-Graffenstaden

Grand Est · 27 118 habitants

Rentabilité locative soutenue dans l'agglomération strasbourgeoise grâce à une demande diversifiée et à une offre adaptée. Investissez dans les secteurs étudiant et résidentiel pour optimiser rendement et stabilité.

Illkirch-Graffenstaden bénéficie de sa proximité avec Strasbourg et d'infrastructures attractives. La demande locative est variée (étudiants, familles et actifs), soutenant les loyers et la valorisation des biens. Cette fiche propose des estimations de prix et loyers par quartier et des conseils d'investissement adaptés.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

4.38 %

Appartement — ville

Net estimé

~3.07 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~5 % — score 62/100

Simulez votre investissement à Illkirch-Graffenstaden en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Illkirch-Graffenstaden).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Illkirch-Graffenstaden » : ~4 200 €/m², 4.38 % brut et ~3.07 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Campus et quartier étudiant (4.30 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs recherchant stabilité et valorisation à moyen terme dans une commune proche de Strasbourg, avec mix locatif étudiant et familial.

Contexte marché à Illkirch-Graffenstaden

Demande locative solide (score 62/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Cadre de vie agréable et desserte performante, offrant une demande locative régulière et une valorisation progressive des biens.

Données marché à Illkirch-Graffenstaden

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

4 200 €/m²

Loyer moyen

15.3 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.38 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

3 200 €/m²

Loyer moyen

14.7 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.52 %

moyenne ville

Contexte

Population

27 118

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 62 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

5.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

9.7 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 5 %. Rendement brut moyen appartement 4.38 %, maison ~5.52 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Campus et quartier étudiant (4.30 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Campus et quartier étudiant

Appart. 4,30 %Maison 4,19 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 4 050 €
Loyer / m² · mois: 14,5 €

Maison

Prix / m²: 3 150 €
Loyer / m² · mois: 11,0 €

Synthèse secteur

Forte demande près du campus, rotation des locataires élevée et loyers robustes sur les surfaces meublées. Adapté aux investisseurs ciblant studios et T2. Risques: saisonnalité et nécessité d’une gestion rigoureuse des baux étudiants.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Campus et quartier étudiant

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 202 500 € · 750 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Campus et quartier étudiant	4 050 €	14.5 €	4.30 %
Bords du canal et zones récréatives	3 500 €	12.0 €	4.11 %
Gare et quartier des Lilas	4 300 €	14.0 €	3.91 %
Centre-ville et quartier République	4 700 €	15.0 €	3.83 %
Zone pavillonnaire Ouest	3 100 €	9.9 €	3.83 %
Zone pavillonnaire Est	3 200 €	9.8 €	3.68 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 105 000 €, loyer mensuel indicatif 383 €, soit environ 4.38 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 189 000 €, loyer mensuel indicatif 689 €, soit environ 4.37 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 336 000 €, loyer mensuel indicatif 1 373 €, soit environ 4.90 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 147 000 €, loyer mensuel indicatif 611 €, soit environ 4.99 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Risque de coûts de rénovation et de vacance en centre-ville lors des périodes économiques difficiles.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 5 % à l'échelle Illkirch-Graffenstaden : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs recherchant stabilité et valorisation à moyen terme dans une commune proche de Strasbourg, avec mix locatif étudiant et familial.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Campus et quartier étudiant (4.30 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Zone pavillonnaire Ouest (3 100 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartement T2–T3 près du campus et pavillons en zones pavillonnaires.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~3.07 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 5 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Illkirch-Graffenstaden. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

189 000 €

+ 12 906 € notaire (est.)

Loyer mensuel

689 €

estimation marché

Rendement brut

4.37 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Illkirch-Graffenstaden (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

288 000 €

+ 19 454 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 325 €

estimation marché

Rendement brut

5.52 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

Ouvrir le simulateur avec cet exemple maison

* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Illkirch-Graffenstaden). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Illkirch-Graffenstaden

Cette ville : guides et données

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