Guide investissement

Appart. 8.00 % brut

Maison 7.71 % brut

Investir à Koungou

Mayotte · 32 156 habitants

Le marché locatif local offre des opportunités intéressantes pour constituer un patrimoine stable en Mayotte, notamment dans les zones bien desservies et dynamiques.

Koungou, située en Mayotte, affiche une croissance démographique et immobilière soutenue. Ce dossier présente les repères clés du marché locatif: prix au mètre carré, loyers moyens et rendement brut sur l'appartement. Il identifie les quartiers à privilégier et les facteurs de risque à surveiller pour investir durablement.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

8.00 %

Appartement — ville

Net estimé

~5.60 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

tendu

Vacance ~4 % — score 72/100

Simulez votre investissement à Koungou en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Koungou).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Koungou » : ~1 800 €/m², 8.00 % brut et ~5.60 % net indicatif — marché tendu.
Repère rendement secteur : Zone pavillonnaire Est (8.25 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs recherchant du flux locatif robuste et une diversification en territoire d'outre-mer.

Contexte marché à Koungou

Le marché locatif local offre des opportunités intéressantes pour constituer un patrimoine stable en Mayotte, notamment dans les zones bien desservies et dynamiques.

Demande locative solide (score 72/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Proximité des services et des transports, demande locative soutenue et rotation rapide des locataires.

Données marché à Koungou

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

1 800 €/m²

Loyer moyen

12.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

8.00 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

1 400 €/m²

Loyer moyen

9.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

7.71 %

moyenne ville

Contexte

Population

32 156

habitants (estimation)

Tension du marché

Tendu

Score 72 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

4.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

46.2 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché tendu, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 8.00 %, maison ~7.71 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Zone pavillonnaire Est (8.25 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Zone pavillonnaire Est

Appart. 8,25 %Maison 9,00 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 1 600 €
Loyer / m² · mois: 11,0 €

Maison

Prix / m²: 1 200 €
Loyer / m² · mois: 9,0 €

Synthèse secteur

Quartier résidentiel avec densité moyenne et demande familiale stable. Loyers raisonnables et vacance généralement faible. Moins de tension que le centre, mais croissance plus modeste.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Zone pavillonnaire Est

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 80 000 € · 560 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Zone pavillonnaire Est	1 600 €	11.0 €	8.25 %
Campus et zone commerciale	1 800 €	12.0 €	8.00 %
Nord résidentiel	1 500 €	10.0 €	8.00 %
Gare et accès transports	1 850 €	12.0 €	7.78 %
Centre-ville	1 900 €	12.0 €	7.58 %
Port et littoral	1 700 €	10.0 €	7.06 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 45 000 €, loyer mensuel indicatif 300 €, soit environ 8.00 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 81 000 €, loyer mensuel indicatif 540 €, soit environ 8.00 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 144 000 €, loyer mensuel indicatif 1 075 €, soit environ 8.96 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 63 000 €, loyer mensuel indicatif 479 €, soit environ 9.12 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Volatilité économique locale et risques climatiques; dépendance à l’infrastructure et à l’activité économique locale.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Koungou : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs recherchant du flux locatif robuste et une diversification en territoire d'outre-mer.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Zone pavillonnaire Est (8.25 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Nord résidentiel (1 500 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartement T2–T3 en centre-ville et zones proches des transports; pavillons en zone pavillonnaire comme option complémentaire.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~5.60 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Koungou. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

81 000 €

+ 5 763 € notaire (est.)

Loyer mensuel

540 €

estimation marché

Rendement brut

8.00 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Koungou (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

126 000 €

+ 8 739 € notaire (est.)

Loyer mensuel

810 €

estimation marché

Rendement brut

7.71 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Koungou). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Koungou

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