Guide investissement

Appart. 4.87 % brut

Maison 3.72 % brut

Investir à Le Bouscat

Nouvelle-Aquitaine · 24 339 habitants

Le marché locatif du Bouscat présente une rentabilité robuste soutenue par une demande stable et une offre mixte. Ce positionnement attire aussi bien les investisseurs souhaitant stabilité que les propriétaires de petites surfaces.

Le Bouscat est une commune prisée de l'agglomération bordelaise, offrant un cadre résidentiel de qualité et des équipements adaptés. Cette analyse synthétise les indicateurs immobiliers clés: prix au m², loyers, rendement et répartition des quartiers pour guider vos choix. L'objectif est d'identifier les secteurs à fort potentiel et à faible risque pour un investissement locatif durable.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

4.87 %

Appartement — ville

Net estimé

~3.41 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~4 % — score 62/100

Simulez votre investissement à Le Bouscat en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Le Bouscat).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Le Bouscat » : ~3 801 €/m², 4.87 % brut et ~3.41 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Campus et proximité (4.96 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseur prudent recherchant une rentabilité régulière et une exposition mixte (petites surfaces et maisons) dans une zone urbaine proche de Bordeaux.

Contexte marché à Le Bouscat

Demande locative solide (score 62/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Stabilité de la demande et proximité de Bordeaux confèrent une liquidité élevée et un flux locatif régulier.

Données marché à Le Bouscat

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

3 801 €/m²

Loyer moyen

15.4 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.87 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

5 076 €/m²

Loyer moyen

15.8 €

par m² et par mois

Rendement brut

3.72 %

moyenne ville

Contexte

Population

24 339

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 62 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

4.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

8.5 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 4.87 %, maison ~3.72 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Campus et proximité (4.96 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Campus et proximité

Appart. 4,96 %Maison 4,22 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 5 320 €
Loyer / m² · mois: 22,0 €

Maison

Prix / m²: 3 700 €
Loyer / m² · mois: 13,0 €

Synthèse secteur

Zone attractive pour locataires étudiants et jeunes actifs grâce à l'accès rapide aux établissements et transports. Loyers au m2 supérieurs sur petites surfaces et studios. Risque principal: dépendance au rythme universitaire et à la vacance saisonnière.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Campus et proximité

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 266 000 € · 1 130 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Campus et proximité	5 320 €	22.0 €	4.96 %
Gare et accès rapide	5 200 €	21.5 €	4.96 %
Centre-Ville	5 350 €	21.0 €	4.71 %
Bord de Garonne	5 150 €	20.0 €	4.66 %
Zone pavillonnaire Ouest	5 200 €	19.5 €	4.50 %
Zone pavillonnaire Est	5 100 €	19.0 €	4.47 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 95 025 €, loyer mensuel indicatif 386 €, soit environ 4.87 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 171 045 €, loyer mensuel indicatif 695 €, soit environ 4.88 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 304 080 €, loyer mensuel indicatif 1 383 €, soit environ 5.46 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 133 035 €, loyer mensuel indicatif 616 €, soit environ 5.56 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Risque lié à la rotation saisonnière pour les étudiants et à l’incertitude des projets d'infrastructures pouvant influencer les déplacements.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Le Bouscat : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseur prudent recherchant une rentabilité régulière et une exposition mixte (petites surfaces et maisons) dans une zone urbaine proche de Bordeaux.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Campus et proximité (4.96 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Zone pavillonnaire Est (5 100 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartement T2–T3 dans le centre et gare; pavillons familiaux dans les zones pavillonnaires.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~3.41 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Le Bouscat. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

171 045 €

+ 11 718 € notaire (est.)

Loyer mensuel

695 €

estimation marché

Rendement brut

4.88 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Le Bouscat (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

456 840 €

+ 30 621 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 418 €

estimation marché

Rendement brut

3.72 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

Ouvrir le simulateur avec cet exemple maison

* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Le Bouscat). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Le Bouscat

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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