Guide investissement

Appart. 2.86 % brut

Maison 6.30 % brut

Investir à Le Passage

Nouvelle-Aquitaine · 9 373 habitants

Marché locatif attractif, particulièrement dans le centre et les zones proches des transports; viser une mixité de biens pour lisser les risques.

Le Passage est une ville moyenne de Nouvelle-Aquitaine où la demande locative reste soutenue grâce à son cadre résidentiel et ses infrastructures. Le marché attire familles et actifs en recherche de stabilité, avec une diversité de surfaces en demande. Cette fiche présente les quartiers à privilégier et des conseils opérationnels pour sécuriser votre cash-flow.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

2.86 %

Appartement — ville

Net estimé

~2.00 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~4 % — score 62/100

Simulez votre investissement à Le Passage en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Le Passage).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Le Passage » : ~4 703 €/m², 2.86 % brut et ~2.00 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Rives du Lot (6.18 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseur orienté cash-flow recherchant stabilité et valorisation modérée dans une ville moyenne. Prévoir une gestion locative proactive et une diversification des biens pour limiter les risques.

Contexte marché à Le Passage

Marché locatif attractif, particulièrement dans le centre et les zones proches des transports; viser une mixité de biens pour lisser les risques.

Demande locative solide (score 62/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Stabilité de la demande grâce à des services et infrastructures variés, avec une offre équilibrée entre appartements et maisons.

Données marché à Le Passage

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

4 703 €/m²

Loyer moyen

11.2 €

par m² et par mois

Rendement brut

2.86 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

1 839 €/m²

Loyer moyen

9.7 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.30 %

moyenne ville

Contexte

Population

9 373

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 62 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

4.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

10.2 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 2.86 %, maison ~6.30 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Rives du Lot (6.18 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 5

Rives du Lot

Appart. 6,18 %Maison 6,04 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 1 650 €
Loyer / m² · mois: 8,5 €

Maison

Prix / m²: 1 450 €
Loyer / m² · mois: 7,3 €

Synthèse secteur

Emplacement agréable le long du Lot, mixité résidentielle et commerces de proximité. Bon potentiel pour les baux classiques et les locations à long terme. Demande stable et cadre agréable renforçant l'attractivité locative.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Rives du Lot

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 82 500 € · 440 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Rives du Lot	1 650 €	8.5 €	6.18 %
Campus	1 800 €	9.2 €	6.13 %
Centre-ville	2 100 €	10.5 €	6.00 %
Zone pavillonnaire	1 600 €	7.9 €	5.93 %
Gare	2 000 €	9.8 €	5.88 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 117 575 €, loyer mensuel indicatif 280 €, soit environ 2.86 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 211 635 €, loyer mensuel indicatif 504 €, soit environ 2.86 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 376 240 €, loyer mensuel indicatif 1 003 €, soit environ 3.20 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 164 605 €, loyer mensuel indicatif 446 €, soit environ 3.25 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Risque de dépendance économique locale et de saisonnalité; gestion proactive et mixité de biens recommandées.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Le Passage : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseur orienté cash-flow recherchant stabilité et valorisation modérée dans une ville moyenne. Prévoir une gestion locative proactive et une diversification des biens pour limiter les risques.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Rives du Lot (6.18 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Zone pavillonnaire (1 600 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartement T2–T3 en centre-ville et maisons pavillonnaires en périphérie.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~2.00 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Le Passage. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

211 635 €

+ 14 403 € notaire (est.)

Loyer mensuel

504 €

estimation marché

Rendement brut

2.86 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Le Passage (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

165 510 €

+ 11 352 € notaire (est.)

Loyer mensuel

869 €

estimation marché

Rendement brut

6.30 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Le Passage). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Le Passage

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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