Guide investissement

Appart. 6.71 % brut

Maison 6.03 % brut

Investir à Lisses

Île-de-France · 7 292 habitants

Le marché locatif de Lisses présente un équilibre attractif entre loyers et prix, avec une demande consolidée pour les T2–T3 et les maisons pavillonnaires. Opportunité de valorisation grâce à une accessibilité efficace et à la proximité des services.

Lisses offre un cadre résidentiel calme et accessible, idéal pour l'investissement locatif en Île-de-France. La ville bénéficie d'une desserte efficace et d’un coût d’entrée plus faible que les zones centrales, tout en restant proche de Paris. Cet aperçu identifie les quartiers à privilégier selon le profil locatif recherché et les risques à surveiller.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

6.71 %

Appartement — ville

Net estimé

~4.70 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~4 % — score 58/100

Simulez votre investissement à Lisses en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Lisses).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Lisses » : ~3 069 €/m², 6.71 % brut et ~4.70 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Gare (5.71 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseur recherchant rendement stable et profil de risque mesuré en Île-de-France, avec préférence pour les locations familiales et étudiantes.

Contexte marché à Lisses

Demande locative solide (score 58/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Cadre résidentiel calme et proximité des transports, offrant une base locative stable et résistante.

Données marché à Lisses

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

3 069 €/m²

Loyer moyen

17.2 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.71 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

2 939 €/m²

Loyer moyen

14.8 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.03 %

moyenne ville

Contexte

Population

7 292

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 58 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

4.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

5.2 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 6.71 %, maison ~6.03 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Gare (5.71 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 5

Gare

Appart. 5,71 %Maison 4,31 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 4 100 €
Loyer / m² · mois: 19,5 €

Maison

Prix / m²: 3 200 €
Loyer / m² · mois: 11,5 €

Synthèse secteur

Secteur prisé par les travailleurs et étudiants en mobilité; rendement robuste sur T2 et petites surfaces. Rotation élevée et loyers compétitifs. Risques: saturation potentielle si nouvelle offre près de la gare et densification du secteur.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Gare

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 205 000 € · 990 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Gare	4 100 €	19.5 €	5.71 %
Campus / zone étudiant	4 000 €	18.8 €	5.64 %
Zone pavillonnaire Nord	3 950 €	18.5 €	5.62 %
Centre-ville	4 300 €	20.0 €	5.58 %
Bourg Sud zone résidentielle	3 850 €	17.5 €	5.45 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 76 725 €, loyer mensuel indicatif 429 €, soit environ 6.71 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 138 105 €, loyer mensuel indicatif 773 €, soit environ 6.72 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 245 520 €, loyer mensuel indicatif 1 538 €, soit environ 7.52 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 107 415 €, loyer mensuel indicatif 685 €, soit environ 7.65 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Risque lié à l’évolution économique régionale et à l’offre neuve pouvant influencer les loyers et l’occupation.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Lisses : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseur recherchant rendement stable et profil de risque mesuré en Île-de-France, avec préférence pour les locations familiales et étudiantes.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Gare (5.71 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Bourg Sud zone résidentielle (3 850 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: T2–T3 en centre-ville et maisons pavillonnaires; privilégier les secteurs Centre-ville, Gare et Campus.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~4.70 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Lisses. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

138 105 €

+ 9 540 € notaire (est.)

Loyer mensuel

773 €

estimation marché

Rendement brut

6.72 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Lisses (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

264 510 €

+ 17 900 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 329 €

estimation marché

Rendement brut

6.03 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Lisses). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Lisses

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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