Guide investissement

Appart. 6.00 % brut

Maison 5.29 % brut

Investir à M'Tsangamouji

Mayotte · 6 432 habitants

Marché locatif attractif avec un rendement brut estimé autour de 6% pour l’appartement; privilégier Centre-ville et Zone Portuaire pour optimiser la rentabilité et l’occupation.

M'Tsangamouji est une commune dynamique de Mayotte où la demande résidentielle se montre soutenue. Le marché locatif présente un potentiel intéressant pour des investissements à moyen terme, avec une préférence pour les zones centrales et pavillonnaires. Ce rapport propose des chiffres et quartiers réalistes pour guider votre stratégie d’investissement locatif.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

6.00 %

Appartement — ville

Net estimé

~4.20 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

tendu

Vacance ~5 % — score 68/100

Simulez votre investissement à M'Tsangamouji en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes M'Tsangamouji).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à M'Tsangamouji » : ~1 900 €/m², 6.00 % brut et ~4.20 % net indicatif — marché tendu.
Repère rendement secteur : Campus et extension Est (6.49 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs résidentiels à moyen terme cherchant à profiter d’une demande locative stable et d’un potentiel de valorisation dans les zones urbaines de Mayotte.

Contexte marché à M'Tsangamouji

Marché locatif attractif avec un rendement brut estimé autour de 6% pour l’appartement; privilégier Centre-ville et Zone Portuaire pour optimiser la rentabilité et l’occupation.

Demande locative solide (score 68/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Demande locative soutenue et diversité des zones: centre-ville pour rendement élevé et zones pavillonnaires pour stabilité.

Données marché à M'Tsangamouji

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

1 900 €/m²

Loyer moyen

9.5 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.00 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

1 700 €/m²

Loyer moyen

7.5 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.29 %

moyenne ville

Contexte

Population

6 432

habitants (estimation)

Tension du marché

Tendu

Score 68 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

5.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

44.7 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché tendu, vacance estimée 5 %. Rendement brut moyen appartement 6.00 %, maison ~5.29 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Campus et extension Est (6.49 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Campus et extension Est

Appart. 6,49 %Maison 5,42 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 1 700 €
Loyer / m² · mois: 9,2 €

Maison

Prix / m²: 1 550 €
Loyer / m² · mois: 7,0 €

Synthèse secteur

Proximité potentielle d’institutions et demande étudiante, avec une rotation saisonnière des locataires. Rentabilité modérée mais cohérente avec le profil universitaire. Offres adaptées (studios/T2) recommandées.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Campus et extension Est

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 85 000 € · 470 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Campus et extension Est	1 700 €	9.2 €	6.49 %
Plaine et quartiers périphériques	1 500 €	8.0 €	6.40 %
Zone Pavillonnaire Est	1 600 €	8.5 €	6.38 %
Centre-ville	2 100 €	10.5 €	6.00 %
Gare Routière	2 000 €	9.8 €	5.88 %
Port et Corniche	1 900 €	9.0 €	5.68 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 47 500 €, loyer mensuel indicatif 238 €, soit environ 6.01 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 85 500 €, loyer mensuel indicatif 428 €, soit environ 6.01 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 152 000 €, loyer mensuel indicatif 851 €, soit environ 6.72 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 66 500 €, loyer mensuel indicatif 379 €, soit environ 6.84 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Risque de vacance saisonnière et pression économique locale qui peut influencer la solvabilité des locataires.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 5 % à l'échelle M'Tsangamouji : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs résidentiels à moyen terme cherchant à profiter d’une demande locative stable et d’un potentiel de valorisation dans les zones urbaines de Mayotte.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Campus et extension Est (6.49 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Plaine et quartiers périphériques (1 500 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartements T2–T3 dans centre-ville et zones portuaires; maisons de pavillon en zones résidentielles.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~4.20 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 5 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de M'Tsangamouji. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

85 500 €

+ 6 060 € notaire (est.)

Loyer mensuel

428 €

estimation marché

Rendement brut

6.01 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de M'Tsangamouji (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

153 000 €

+ 10 525 € notaire (est.)

Loyer mensuel

675 €

estimation marché

Rendement brut

5.29 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

Ouvrir le simulateur avec cet exemple maison

* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à M'Tsangamouji). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à M'Tsangamouji

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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