Guide investissement

Appart. 7.25 % brut

Maison 5.39 % brut

Investir à Manduel

Occitanie · 7 109 habitants

Le marché locatif mandoulien présente un équilibre entre rendement et risque maîtrisé; cibler les biens bien situés près des transports et services clés.

Manduel est une commune dynamique de l’Occitanie située près de Nîmes. Le marché locatif y affiche une demande soutenue, notamment pour les appartements T2–T3 et les logements familiaux. Cette fiche synthétique propose des repères de prix, loyers et rendement pour guider vos acquisitions locatives.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

7.25 %

Appartement — ville

Net estimé

~5.07 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~4 % — score 62/100

Simulez votre investissement à Manduel en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Manduel).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Manduel » : ~2 100 €/m², 7.25 % brut et ~5.07 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Centre-ville (6.86 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseur orienté cash-flow et valorisation modérée; prioriser les T2–T3 en centre-ville et autour des gares.

Contexte marché à Manduel

Le marché locatif mandoulien présente un équilibre entre rendement et risque maîtrisé; cibler les biens bien situés près des transports et services clés.

Demande locative solide (score 62/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Proximité de Nîmes et demande locative soutenue avec une bonne accessibilité via les transports.

Données marché à Manduel

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

2 100 €/m²

Loyer moyen

12.7 €

par m² et par mois

Rendement brut

7.25 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

2 685 €/m²

Loyer moyen

12.1 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.39 %

moyenne ville

Contexte

Population

7 109

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 62 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

4.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

6.9 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 7.25 %, maison ~5.39 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Centre-ville (6.86 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 5

Centre-ville

Appart. 6,86 %Maison 5,65 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 2 100 €
Loyer / m² · mois: 12,0 €

Maison

Prix / m²: 1 700 €
Loyer / m² · mois: 8,0 €

Synthèse secteur

Centre-ville avec commerces et services. Demande locative soutenue pour les T2 et T3, bonne rotation des locataires. Parking et nuisances sonores peuvent influencer la vacance selon l’emplacement exact et l’immeuble.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Centre-ville

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 105 000 € · 610 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Centre-ville	2 100 €	12.0 €	6.86 %
Gare	2 000 €	11.0 €	6.60 %
Campus / secteur étudiant proche	1 800 €	9.5 €	6.33 %
Zone pavillonnaire des Hauts	1 950 €	10.0 €	6.15 %
Périmètre Est Industriel	1 800 €	8.5 €	5.67 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 52 500 €, loyer mensuel indicatif 317 €, soit environ 7.25 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 94 500 €, loyer mensuel indicatif 571 €, soit environ 7.25 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 168 000 €, loyer mensuel indicatif 1 137 €, soit environ 8.12 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 73 500 €, loyer mensuel indicatif 506 €, soit environ 8.26 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Risque de vacance lié à la saisonnalité étudiante et au turnover; nuisances sonores possibles en centre-ville et autour de la gare.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Manduel : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseur orienté cash-flow et valorisation modérée; prioriser les T2–T3 en centre-ville et autour des gares.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Centre-ville (6.86 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Campus / secteur étudiant proche (1 800 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartement T2–T3 en centre-ville et quartiers étudiants; immeubles de rapport avec plusieurs lots.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~5.07 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Manduel. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

94 500 €

+ 6 656 € notaire (est.)

Loyer mensuel

571 €

estimation marché

Rendement brut

7.25 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Manduel (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

241 650 €

+ 16 388 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 085 €

estimation marché

Rendement brut

5.39 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

Ouvrir le simulateur avec cet exemple maison

* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Manduel). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Manduel

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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