Guide investissement

Appart. 7.35 % brut

Maison 5.55 % brut

Investir à Melun

Île-de-France · 42 367 habitants

Le marché locatif de Melun présente une opportunité avec un équilibre entre liquidité et valorisation, soutenu par la desserte et les projets urbains.

Melun offre un marché immobilier accessible avec une localisation proche de Paris. Le centre-ville et les zones pavillonnaires permettent de viser différents profils locatifs. Cet aperçu fournit des chiffres réalistes et indique les quartiers à privilégier pour optimiser rendement et risque.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

7.35 %

Appartement — ville

Net estimé

~5.14 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~5 % — score 58/100

Simulez votre investissement à Melun en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Melun).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Melun » : ~2 639 €/m², 7.35 % brut et ~5.14 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Centre-ville (6.98 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseur recherchant stabilité et valorisation à moyen terme; profils privilégiés : petites surfaces en centre et maisons familiales dans les zones pavillonnaires.

Contexte marché à Melun

Le marché locatif de Melun présente une opportunité avec un équilibre entre liquidité et valorisation, soutenu par la desserte et les projets urbains.

Demande locative solide (score 58/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Bonne liquidité et potentiel de valorisation grâce à l'amélioration des transports et à la demande soutenue.

Données marché à Melun

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

2 639 €/m²

Loyer moyen

16.2 €

par m² et par mois

Rendement brut

7.35 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

3 047 €/m²

Loyer moyen

14.1 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.55 %

moyenne ville

Contexte

Population

42 367

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 58 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

5.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

17.9 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 5 %. Rendement brut moyen appartement 7.35 %, maison ~5.55 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Centre-ville (6.98 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Centre-ville

Appart. 6,98 %Maison 6,44 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 2 750 €
Loyer / m² · mois: 16,0 €

Maison

Prix / m²: 2 050 €
Loyer / m² · mois: 11,0 €

Synthèse secteur

Centre-ville, cœur historique et économique. Demande soutenue et loyers élevés. Avantages: liquidité et valorisation potentielle; risques: concurrence élevée et sensibilité à l’évolution économique locale.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Centre-ville

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 137 500 € · 830 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Centre-ville	2 750 €	16.0 €	6.98 %
Gare	2 600 €	15.0 €	6.92 %
Campus Melun-Sénart	2 500 €	14.0 €	6.72 %
Port du Loing	2 700 €	15.0 €	6.67 %
Champs-Fleurs	2 550 €	14.0 €	6.59 %
Zone pavillonnaire des Bocages	2 400 €	12.5 €	6.25 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 65 975 €, loyer mensuel indicatif 404 €, soit environ 7.35 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 118 755 €, loyer mensuel indicatif 728 €, soit environ 7.36 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 211 120 €, loyer mensuel indicatif 1 449 €, soit environ 8.24 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 92 365 €, loyer mensuel indicatif 645 €, soit environ 8.38 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Risque lié à l'économie locale et à la vacance ponctuelle dans les secteurs étudiants et commerciaux.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 5 % à l'échelle Melun : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseur recherchant stabilité et valorisation à moyen terme; profils privilégiés : petites surfaces en centre et maisons familiales dans les zones pavillonnaires.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Centre-ville (6.98 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Zone pavillonnaire des Bocages (2 400 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Petites surfaces en centre-ville et maisons familiales dans les zones pavillonnaires; privilégier les secteurs gare et centre-ville.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~5.14 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 5 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Melun. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

118 755 €

+ 8 260 € notaire (est.)

Loyer mensuel

728 €

estimation marché

Rendement brut

7.36 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Melun (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

274 230 €

+ 18 543 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 267 €

estimation marché

Rendement brut

5.54 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Melun). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Melun

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Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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