Guide investissement

Appart. 4.91 % brut

Maison 5.19 % brut

Investir à Menton

Provence-Alpes-Côte d'Azur · 30 412 habitants

Rentabilité locative attractive grâce à la mer et aux services; privilégier les centres-villes et zones résidentielles pour un bon équilibre rendement/risque.

Menton bénéficie d'un cadre méditerranéen privilégié et d'une demande locative soutenue, portée par une population locale et une attractivité touristique saisonnière. Les prix au mètre carré appartement et maison restent compatibles avec une vraie opportunité de rendement dans la Riviera. Cette fiche présente les quartiers à cibler pour optimiser un portefeuille immobilier.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

4.91 %

Appartement — ville

Net estimé

~3.44 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

tendu

Vacance ~6 % — score 65/100

Simulez votre investissement à Menton en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Menton).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Menton » : ~5 146 €/m², 4.91 % brut et ~3.44 % net indicatif — marché tendu.
Repère rendement secteur : Campus Menton (6.12 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs privés et fonds cherchant un rendement solide avec une exposition touristique modérée et une réglementation favorable.

Contexte marché à Menton

Rentabilité locative attractive grâce à la mer et aux services; privilégier les centres-villes et zones résidentielles pour un bon équilibre rendement/risque.

Demande locative solide (score 65/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Rareté des biens et localisation prisée le long de la Riviera génèrent une demande locative stable et des loyers soutenus.

Données marché à Menton

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

5 146 €/m²

Loyer moyen

21.1 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.91 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

4 869 €/m²

Loyer moyen

21.1 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.19 %

moyenne ville

Contexte

Population

30 412

habitants (estimation)

Tension du marché

Tendu

Score 65 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

6.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

9.7 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché tendu, vacance estimée 6 %. Rendement brut moyen appartement 4.91 %, maison ~5.19 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Campus Menton (6.12 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Campus Menton

Appart. 6,12 %Maison 4,86 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 5 100 €
Loyer / m² · mois: 26,0 €

Maison

Prix / m²: 4 200 €
Loyer / m² · mois: 17,0 €

Synthèse secteur

Présence d'un campus universitaire qui stimule la demande locative étudiante et jeune professionnelle. Les loyers restent raisonnables et la vacance est faible en période universitaire. Attention à la saisonnalité en été.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Campus Menton

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 255 000 € · 1 330 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Campus Menton	5 100 €	26.0 €	6.12 %
Hôpital et quartiers résidentiels	4 900 €	24.0 €	5.88 %
Gare	5 200 €	25.0 €	5.77 %
Centre-Ville	6 000 €	28.0 €	5.60 %
Zone pavillonnaire	4 800 €	22.0 €	5.50 %
Vieille Ville	6 200 €	27.0 €	5.23 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 128 650 €, loyer mensuel indicatif 527 €, soit environ 4.92 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 231 570 €, loyer mensuel indicatif 948 €, soit environ 4.91 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 411 680 €, loyer mensuel indicatif 1 887 €, soit environ 5.50 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 180 110 €, loyer mensuel indicatif 840 €, soit environ 5.60 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Vulnérabilité à la saisonnalité touristique et à la rotation; coûts de maintenance et stationnement peuvent impacter la rentabilité.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 6 % à l'échelle Menton : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs privés et fonds cherchant un rendement solide avec une exposition touristique modérée et une réglementation favorable.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Campus Menton (6.12 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Zone pavillonnaire (4 800 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartements T2–T3 en centre-ville et maisons pavillonnaires dans zones résidentielles.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~3.44 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 6 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Menton. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

231 570 €

+ 15 721 € notaire (est.)

Loyer mensuel

948 €

estimation marché

Rendement brut

4.91 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Menton (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

438 210 €

+ 29 389 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 895 €

estimation marché

Rendement brut

5.19 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Menton). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Menton

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