Guide investissement

Appart. 6.00 % brut

Maison 6.00 % brut

Investir à Pamandzi

Mayotte · 11 442 habitants

Rentabilité locative attractive dans un cadre urbain et littoral, avec des quartiers diversifiés et une demande continue.

Pamandzi, commune de Mayotte, présente un marché locatif en mouvement avec une demande continue dans les zones résidentielles et près des commodités. Les prix au mètre carré restent accessibles par rapport aux zones touristiques voisines et offrent des opportunités de diversification du portefeuille. Cet aperçu vise à aider l’investisseur à cibler les quartiers où l’emplacement et le type de bien optimisent la rentabilité.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

6.00 %

Appartement — ville

Net estimé

~4.20 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~5 % — score 60/100

Simulez votre investissement à Pamandzi en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Pamandzi).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Pamandzi » : ~1 800 €/m², 6.00 % brut et ~4.20 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Campus et zones étudiantes (6.55 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs locaux ou nationaux cherchant une exposition à Mayotte, avec appétence pour des investissements flexibles (petites surfaces et maisons) et une gestion adaptée au contexte ultramarin.

Contexte marché à Pamandzi

Rentabilité locative attractive dans un cadre urbain et littoral, avec des quartiers diversifiés et une demande continue.

Demande locative solide (score 60/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Proximité des services publics et du littoral, mixité de quartiers offrant des rendements stables et une demande locative résiliente.

Données marché à Pamandzi

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

1 800 €/m²

Loyer moyen

9.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.00 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

1 300 €/m²

Loyer moyen

6.5 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.00 %

moyenne ville

Contexte

Population

11 442

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 60 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

5.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

35.4 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 5 %. Rendement brut moyen appartement 6.00 %, maison ~6.00 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Campus et zones étudiantes (6.55 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Campus et zones étudiantes

Appart. 6,55 %Maison 5,28 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 1 650 €
Loyer / m² · mois: 9,0 €

Maison

Prix / m²: 1 250 €
Loyer / m² · mois: 5,5 €

Synthèse secteur

Proximité des établissements d’enseignement attire étudiants et jeunes professionnels. Tendance à des locations meublées ou petites surfaces. Bonne rotation des locataires et revenu locatif prévisible.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Campus et zones étudiantes

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 82 500 € · 470 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Campus et zones étudiantes	1 650 €	9.0 €	6.55 %
Zone pavillonnaire Est	1 500 €	8.0 €	6.40 %
Plateau Nord	1 700 €	9.0 €	6.35 %
Port et littoral sud	1 800 €	9.5 €	6.33 %
Gare	1 900 €	10.0 €	6.32 %
Centre-ville de Pamandzi	2 100 €	11.0 €	6.29 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 45 000 €, loyer mensuel indicatif 225 €, soit environ 6.00 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 81 000 €, loyer mensuel indicatif 405 €, soit environ 6.00 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 144 000 €, loyer mensuel indicatif 806 €, soit environ 6.72 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 63 000 €, loyer mensuel indicatif 359 €, soit environ 6.84 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Dépendance économique à Mayotte et risques d’évolution socio-économique; volatilité des loyers et complexité administrative locale; accès et coûts de la construction et de la rénovation.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 5 % à l'échelle Pamandzi : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs locaux ou nationaux cherchant une exposition à Mayotte, avec appétence pour des investissements flexibles (petites surfaces et maisons) et une gestion adaptée au contexte ultramarin.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Campus et zones étudiantes (6.55 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Zone pavillonnaire Est (1 500 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartement en centre-ville et petites maisons pavillonnaires en zones résidentielles

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~4.20 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 5 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Pamandzi. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

81 000 €

+ 5 763 € notaire (est.)

Loyer mensuel

405 €

estimation marché

Rendement brut

6.00 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Pamandzi (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

117 000 €

+ 8 144 € notaire (est.)

Loyer mensuel

585 €

estimation marché

Rendement brut

6.00 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Pamandzi). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Pamandzi

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Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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