Guide investissement

Appart. 9.70 % brut

Maison 5.23 % brut

Investir à Ris-Orangis

Île-de-France · 29 825 habitants

Rentabilité attractive autour de 5% pour les biens bien situés et faciles à louer, avec une forte demande près de la gare et du centre.

Ris-Orangis offre un potentiel intéressant pour l'investissement locatif en Île-de-France. Le marché combine des prix d'achat raisonnables avec des loyers attractifs, particulièrement près des échanges de transport et des zones d'emploi. Cette fiche propose des estimations réalistes et des quartiers à cibler pour optimiser rendement et gestion locative.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

9.70 %

Appartement — ville

Net estimé

~6.79 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~4 % — score 58/100

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Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Ris-Orangis).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Ris-Orangis » : ~2 156 €/m², 9.70 % brut et ~6.79 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Petite Forêt (5.67 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseur résidentiel recherchant stabilité et valorisation patrimoniale, prêt à privilégier les quartiers bien desservis par les transports et les écoles.

Contexte marché à Ris-Orangis

Rentabilité attractive autour de 5% pour les biens bien situés et faciles à louer, avec une forte demande près de la gare et du centre.

Demande locative solide (score 58/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Proximité de Paris et desserte ferrée efficace; prix d'achat raisonnables pour une bonne marge de sécurité.

Données marché à Ris-Orangis

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

2 156 €/m²

Loyer moyen

17.4 €

par m² et par mois

Rendement brut

9.70 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

3 648 €/m²

Loyer moyen

15.9 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.23 %

moyenne ville

Contexte

Population

29 825

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 58 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

4.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

10.4 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 9.70 %, maison ~5.23 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Petite Forêt (5.67 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Petite Forêt

Appart. 5,67 %Maison 4,31 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 3 600 €
Loyer / m² · mois: 17,0 €

Maison

Prix / m²: 3 200 €
Loyer / m² · mois: 11,5 €

Synthèse secteur

Quartier vert et résidentiel, attractif pour les familles et les retraités. Bonne qualité de vie et demande stable pour les appartements comme pour les maisons. Prix et loyers modérés favorisent des marges prévisibles. Risques: services à proximité peuvent être moins développés que dans le centre; dépendance au transport public.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Petite Forêt

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 180 000 € · 870 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Petite Forêt	3 600 €	17.0 €	5.67 %
Zone pavillonnaire Est	3 200 €	15.0 €	5.63 %
Rive Ouest	3 500 €	16.0 €	5.49 %
Gare Ris-Orangis	4 100 €	18.0 €	5.27 %
Proche lycée et centre commercial	4 200 €	18.0 €	5.14 %
Centre-ville	4 300 €	17.5 €	4.88 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 53 900 €, loyer mensuel indicatif 436 €, soit environ 9.71 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 97 020 €, loyer mensuel indicatif 784 €, soit environ 9.70 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 172 480 €, loyer mensuel indicatif 1 561 €, soit environ 10.86 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 75 460 €, loyer mensuel indicatif 695 €, soit environ 11.05 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Dépendance à la desserte ferroviaire et à l'évolution économique locale; risque de vacance saisonnière dans certains quartiers scolaires.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Ris-Orangis : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseur résidentiel recherchant stabilité et valorisation patrimoniale, prêt à privilégier les quartiers bien desservis par les transports et les écoles.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Petite Forêt (5.67 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Zone pavillonnaire Est (3 200 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: T2–T3 en centre-ville et gare; maisons pavillonnaires en zone pavillonnaire.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~6.79 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Ris-Orangis. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

97 020 €

+ 6 822 € notaire (est.)

Loyer mensuel

784 €

estimation marché

Rendement brut

9.70 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Ris-Orangis (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

328 320 €

+ 22 120 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 430 €

estimation marché

Rendement brut

5.23 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Ris-Orangis). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Ris-Orangis

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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