Guide investissement

Appart. 9.25 % brut

Maison 7.94 % brut

Investir à Toul

Grand Est · 15 849 habitants

Rendement locatif attractif autour du centre et de la gare, avec des opportunités de diversification entre appartements et maisons.

Toul présente un marché locatif modéré avec une demande stable autour du centre et des pôles étudiants. Les loyers et prix restent attractifs pour l'investisseur souhaitant diversifier dans le Grand Est. Le potentiel est particulièrement marqué par la gare et le campus, qui soutiennent la demande de logements type T2–T4 et des maisons familiales.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

9.25 %

Appartement — ville

Net estimé

~6.47 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~6 % — score 52/100

Simulez votre investissement à Toul en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Toul).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Toul » : ~1 250 €/m², 9.25 % brut et ~6.47 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Gare (8.00 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseur recherchant rendement stable dans une agglomération moyenne du Grand Est, avec opportunités autour du campus et des pôles urbains.

Contexte marché à Toul

Rendement locatif attractif autour du centre et de la gare, avec des opportunités de diversification entre appartements et maisons.

Marché plus souple (score 52/100) : le choix du quartier et l'état du bien pèsent davantage sur la mise en location.

Proximité centre-ville et réseaux de transports, forte demande locative et secteurs consolidés.

Données marché à Toul

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

1 250 €/m²

Loyer moyen

9.6 €

par m² et par mois

Rendement brut

9.25 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

1 665 €/m²

Loyer moyen

11.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

7.94 %

moyenne ville

Contexte

Population

15 849

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 52 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

6.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

16.0 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 6 %. Rendement brut moyen appartement 9.25 %, maison ~7.94 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Gare (8.00 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Gare

Appart. 8,00 %Maison 9,27 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 1 650 €
Loyer / m² · mois: 11,0 €

Maison

Prix / m²: 1 100 €
Loyer / m² · mois: 8,5 €

Synthèse secteur

Le secteur autour de la gare attire des locataires voyageurs et professionnels en déplacement. Les prix au m² restent raisonnables et les loyers par m² restent attractifs. C'est une zone propice à des appartements de 2 à 3 pièces et à des logements de type locatif à rotation rapide.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Gare

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 82 500 € · 570 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Gare	1 650 €	11.0 €	8.00 %
Campus	1 600 €	10.5 €	7.88 %
Centre-ville	1 900 €	12.0 €	7.58 %
Faubourg Saint-Pierre	1 450 €	9.0 €	7.45 %
Port et faubours	1 550 €	9.5 €	7.35 %
Zone pavillonnaire Est	1 500 €	9.0 €	7.20 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 31 250 €, loyer mensuel indicatif 241 €, soit environ 9.25 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 56 250 €, loyer mensuel indicatif 434 €, soit environ 9.26 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 100 000 €, loyer mensuel indicatif 864 €, soit environ 10.37 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 43 750 €, loyer mensuel indicatif 385 €, soit environ 10.56 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Risque de vacance ponctuelle lié à la conjoncture étudiante et à l'évolution des loyers; dépendance à l'activité économique locale.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 6 % à l'échelle Toul : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseur recherchant rendement stable dans une agglomération moyenne du Grand Est, avec opportunités autour du campus et des pôles urbains.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Gare (8.00 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Faubourg Saint-Pierre (1 450 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartements T2–T3 dans le centre et autour de la gare; maisons pavillonnaires en zone Est.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~6.47 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 6 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Toul. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

56 250 €

+ 4 116 € notaire (est.)

Loyer mensuel

434 €

estimation marché

Rendement brut

9.26 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Toul (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

149 850 €

+ 10 316 € notaire (est.)

Loyer mensuel

991 €

estimation marché

Rendement brut

7.94 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Toul). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Toul

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