Guide investissement

Appart. 4.57 % brut

Maison 4.00 % brut

Investir à Marseille

Provence-Alpes-Côte d'Azur · 873 076 habitants

Rendement locatif stable dans une métropole méditerranéenne en mouvement, privilégier les quartiers à fort potentiel et les pieds dans l'eau.

Marseille offre un marché locatif dynamique et diversifié propice à l’investissement. Les secteurs centraux affichent une demande soutenue et des loyers attractifs, tandis que les zones résidentielles périphériques présentent des marges de valorisation à moyen terme. Cette synthèse fournit les chiffres clés (prix au mètre carré, loyers et rendements) pour orienter votre portefeuille.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

4.57 %

Appartement — ville

Net estimé

~3.20 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

tendu

Vacance ~4 % — score 66/100

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Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Marseille).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Marseille » : ~4 200 €/m², 4.57 % brut et ~3.20 % net indicatif — marché tendu.
Repère rendement secteur : La Timone / Belle de Mai (4.71 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs recherchant un rendement solide dans une métropole méditerranéenne en croissance, prêts à gérer des rénovations et une gestion active.

Contexte marché à Marseille

Rendement locatif stable dans une métropole méditerranéenne en mouvement, privilégier les quartiers à fort potentiel et les pieds dans l'eau.

Demande locative solide (score 66/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Fort potentiel de rendement grâce à la demande locative soutenue dans les quartiers centraux et les zones portuaires en mutation.

Données marché à Marseille

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

4 200 €/m²

Loyer moyen

16.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.57 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

3 900 €/m²

Loyer moyen

13.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.00 %

moyenne ville

Contexte

Population

873 076

habitants (estimation)

Tension du marché

Tendu

Score 66 / 100

Vacance locative

4.0 %

estimation à l’échelle ville

Synthèse pour votre projet

Marché tendu, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 4.57 %, maison ~4.00 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : La Timone / Belle de Mai (4.71 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 7

La Timone / Belle de Mai

Appart. 4,71 %Maison 3,83 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 3 950 €
Loyer / m² · mois: 15,5 €

Maison

Prix / m²: 3 600 €
Loyer / m² · mois: 11,5 €

Synthèse secteur

Quartier étudiant et dynamique culturelle; rendement correct mais volatilité liée à la population étudiante. Projets de rénovation et d'aménagement peuvent soutenir la valorisation.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — La Timone / Belle de Mai

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 197 500 € · 800 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
La Timone / Belle de Mai	3 950 €	15.5 €	4.71 %
Le Panier	3 900 €	15.0 €	4.62 %
Endoume / Corniche	4 200 €	16.0 €	4.57 %
La Joliette / Euroméditerranée	4 300 €	16.0 €	4.47 %
Centre-ville / Vieux-Port	4 600 €	17.0 €	4.43 %
La Canebière	4 100 €	15.0 €	4.39 %
Saint-Charles / Gare	4 000 €	14.5 €	4.35 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 105 000 €, loyer mensuel indicatif 400 €, soit environ 4.57 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 189 000 €, loyer mensuel indicatif 720 €, soit environ 4.57 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 336 000 €, loyer mensuel indicatif 1 434 €, soit environ 5.12 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 147 000 €, loyer mensuel indicatif 638 €, soit environ 5.21 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Risque lié à la vétusté du parc immobilier et aux coûts de rénovation, ainsi qu’aux évolutions économiques affectant les flux locatifs.
Vacance locative retenue 4 % à l'échelle Marseille : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs recherchant un rendement solide dans une métropole méditerranéenne en croissance, prêts à gérer des rénovations et une gestion active.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de La Timone / Belle de Mai (4.71 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Le Panier (3 900 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartement T2/T3 dans le centre et quartiers étudiants; petites maisons pavillonnaires en périphérie.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~3.20 % : approximation 0,7 × brut, vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Marseille. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

189 000 €

+ 15 120 € notaire (est.)

Loyer mensuel

720 €

estimation marché

Rendement brut

4.57 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Marseille (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

351 000 €

+ 28 080 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 170 €

estimation marché

Rendement brut

4.00 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Marseille). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Marseille

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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