Guide investissement

Appart. 6.84 % brut

Maison 5.34 % brut

Investir à Combs-la-Ville

Île-de-France · 22 240 habitants

Marché locatif robuste avec des biens attractifs en centre-ville et des pavillons familiaux à fort potentiel.

Combs-la-Ville offre un équilibre entre prix d’achat et loyers, avec une demande locative soutenue grâce à la proximité de Paris et des dessertes ferroviaires. Le marché présente une offre variée qui peut convenir à des investisseurs cherchant à optimiser rendement et risque. Cette synthèse met en lumière les quartiers et leur profil locatif pour orienter une stratégie d’investissement.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

6.84 %

Appartement — ville

Net estimé

~4.79 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

tendu

Vacance ~4 % — score 65/100

Simulez votre investissement à Combs-la-Ville en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Combs-la-Ville).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Combs-la-Ville » : ~2 993 €/m², 6.84 % brut et ~4.79 % net indicatif — marché tendu.
Repère rendement secteur : Campus et zones étudiantes (9.00 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs recherchant du rendement stable autour de 6-8% avec préférence pour petites surfaces en centre-ville et maisons pavillonnaires.

Contexte marché à Combs-la-Ville

Marché locatif robuste avec des biens attractifs en centre-ville et des pavillons familiaux à fort potentiel.

Demande locative solide (score 65/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Proximité des transports et mixité des quartiers offrant des rendements équilibrés entre appartements et maisons.

Données marché à Combs-la-Ville

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

2 993 €/m²

Loyer moyen

17.1 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.84 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

3 367 €/m²

Loyer moyen

15.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.34 %

moyenne ville

Contexte

Population

22 240

habitants (estimation)

Tension du marché

Tendu

Score 65 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

4.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

7.6 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché tendu, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 6.84 %, maison ~5.34 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Campus et zones étudiantes (9.00 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Campus et zones étudiantes

Appart. 9,00 %Maison 6,57 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 2 400 €
Loyer / m² · mois: 18,0 €

Maison

Prix / m²: 2 100 €
Loyer / m² · mois: 11,5 €

Synthèse secteur

Secteur prisé par les étudiants et jeunes actifs. Proximité d'équipements universitaires et de transports. Risques: saisonnalité de la demande et pression sur les loyers locatifs pendant les vacances.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Campus et zones étudiantes

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 120 000 € · 920 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Campus et zones étudiantes	2 400 €	18.0 €	9.00 %
Pavillonnaire nord	2 100 €	15.0 €	8.57 %
Zone pavillonnaire sud	2 000 €	14.0 €	8.40 %
Centre-ville	2 600 €	18.0 €	8.31 %
Zone artisanale et périphérique	1 900 €	13.0 €	8.21 %
Gare et quartier commerçant	2 500 €	17.0 €	8.16 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 74 825 €, loyer mensuel indicatif 426 €, soit environ 6.83 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 134 685 €, loyer mensuel indicatif 768 €, soit environ 6.84 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 239 440 €, loyer mensuel indicatif 1 529 €, soit environ 7.66 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 104 755 €, loyer mensuel indicatif 681 €, soit environ 7.80 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Risque de saturation des zones étudiantes et pression sur les loyers pendant les vacances; dépendance à l'activité économique locale.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Combs-la-Ville : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs recherchant du rendement stable autour de 6-8% avec préférence pour petites surfaces en centre-ville et maisons pavillonnaires.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Campus et zones étudiantes (9.00 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Zone artisanale et périphérique (1 900 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartements bien situés en centre-ville et maisons pavillonnaires dans zones résidentielles.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~4.79 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Combs-la-Ville. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

134 685 €

+ 9 313 € notaire (est.)

Loyer mensuel

768 €

estimation marché

Rendement brut

6.84 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Combs-la-Ville (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

303 030 €

+ 20 448 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 347 €

estimation marché

Rendement brut

5.33 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Combs-la-Ville). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Combs-la-Ville

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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