Guide investissement

Appart. 7.68 % brut

Maison 6.29 % brut

Investir à Combs-la-Ville

Île-de-France · 22 240 habitants

Marché locatif dynamique avec des biens attractifs en centre-ville et des pavillons familiaux à fort potentiel.

Combs-la-Ville offre un équilibre entre prix d'achat et loyers, avec une demande locative soutenue grâce à la proximité de Paris et des desserte ferroviaires. Le marché présente une offre variée qui peut convenir à des investisseurs cherchant à optimiser rendement et risque. Cette synthese met en lumière les quartiers et leur profil locatif pour orienter une strategie d'investissement.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

7.68 %

Appartement — ville

Net estimé

~5.38 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

tendu

Vacance ~4 % — score 65/100

Simulez votre investissement à Combs-la-Ville en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Combs-la-Ville).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Combs-la-Ville » : ~2 500 €/m², 7.68 % brut et ~5.38 % net indicatif — marché tendu.
Repère rendement secteur : Campus et zones étudiantes (9.00 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs recherchant du rendement stable autour de 6-8% avec préférence pour petites surfaces en centre-ville et maisons pavillonnaires.

Contexte marché à Combs-la-Ville

Marché locatif dynamique avec des biens attractifs en centre-ville et des pavillons familiaux à fort potentiel.

Demande locative solide (score 65/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Proximite des transports et mixite des quartiers offrant des rendements equilibrés entre appartements et maisons.

Données marché à Combs-la-Ville

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

2 500 €/m²

Loyer moyen

16.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

7.68 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

2 100 €/m²

Loyer moyen

11.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.29 %

moyenne ville

Contexte

Population

22 240

habitants (estimation)

Tension du marché

Tendu

Score 65 / 100

Vacance locative

4.0 %

estimation à l’échelle ville

Synthèse pour votre projet

Marché tendu, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 7.68 %, maison ~6.29 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Campus et zones étudiantes (9.00 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Campus et zones étudiantes

Appart. 9,00 %Maison 6,57 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 2 400 €
Loyer / m² · mois: 18,0 €

Maison

Prix / m²: 2 100 €
Loyer / m² · mois: 11,5 €

Synthèse secteur

Secteur prisé par les étudiants et jeunes actifs. Proximité d'equipements universitaires et de transports. Risques: saisonnalité de la demande et pression sur les loyers locatifs pendant les vacances.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Campus et zones étudiantes

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 120 000 € · 920 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Campus et zones étudiantes	2 400 €	18.0 €	9.00 %
Pavillonnaire nord	2 100 €	15.0 €	8.57 %
Zone pavillonnaire sud	2 000 €	14.0 €	8.40 %
Centre-ville	2 600 €	18.0 €	8.31 %
Zone artisanale et périphérique	1 900 €	13.0 €	8.21 %
Gare et quartier commerçant	2 500 €	17.0 €	8.16 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 62 500 €, loyer mensuel indicatif 400 €, soit environ 7.68 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 112 500 €, loyer mensuel indicatif 720 €, soit environ 7.68 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 200 000 €, loyer mensuel indicatif 1 434 €, soit environ 8.60 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 87 500 €, loyer mensuel indicatif 638 €, soit environ 8.75 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Risque de saturation des zones etudientes et pression sur les loyers pendant les vacances; dependance a l'activite economique locale.
Vacance locative retenue 4 % à l'échelle Combs-la-Ville : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs recherchant du rendement stable autour de 6-8% avec préférence pour petites surfaces en centre-ville et maisons pavillonnaires.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Campus et zones étudiantes (9.00 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Zone artisanale et périphérique (1 900 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartements bien situes en centre-ville et maisons pavilllonnaires dans zones residencielles.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~5.38 % : approximation 0,7 × brut, vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Combs-la-Ville. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

112 500 €

+ 9 000 € notaire (est.)

Loyer mensuel

720 €

estimation marché

Rendement brut

7.68 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Combs-la-Ville (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

189 000 €

+ 15 120 € notaire (est.)

Loyer mensuel

990 €

estimation marché

Rendement brut

6.29 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Combs-la-Ville). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Combs-la-Ville

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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