Guide investissement

Appart. 4.00 % brut

Maison 4.13 % brut

Investir à Cugnaux

Occitanie · 20 341 habitants

Le marché locatif de Cugnaux offre une rentabilité attractive grâce à une demande stable et des loyers compétitifs dans les zones proches de Toulouse.

Située en périphérie de Toulouse, Cugnaux présente un marché locatif diversifié et durable. Les prix au mètre carré restent raisonnables pour la métropole toulousaine, avec une demande soutenue dans les quartiers centraux et résidentiels. Cet aperçu aide l’investisseur à cibler les zones les plus prometteuses et à estimer rapidement les rendements.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

4.00 %

Appartement — ville

Net estimé

~2.80 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

tendu

Vacance ~3 % — score 65/100

Simulez votre investissement à Cugnaux en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Cugnaux).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Cugnaux » : ~4 200 €/m², 4.00 % brut et ~2.80 % net indicatif — marché tendu.
Repère rendement secteur : Zone pavillonnaire ouest (4.33 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs recherchant un équilibre rendement/risque modéré, prêt à diversifier leur portefeuille autour de Toulouse et à privilégier les quartiers offrant stabilité et potentiel de valorisation.

Contexte marché à Cugnaux

Le marché locatif de Cugnaux offre une rentabilité attractive grâce à une demande stable et des loyers compétitifs dans les zones proches de Toulouse.

Demande locative solide (score 65/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Proximité avec Toulouse et une offre locative équilibrée entre appartements et maisons, soutenue par une bonne accessibilité et des zones résidentielles attractives.

Données marché à Cugnaux

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

4 200 €/m²

Loyer moyen

14.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.00 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

3 200 €/m²

Loyer moyen

11.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.13 %

moyenne ville

Contexte

Population

20 341

habitants (estimation)

Tension du marché

Tendu

Score 65 / 100

Vacance locative

3.0 %

estimation à l’échelle ville

Synthèse pour votre projet

Marché tendu, vacance estimée 3 %. Rendement brut moyen appartement 4.00 %, maison ~4.13 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Zone pavillonnaire ouest (4.33 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Zone pavillonnaire ouest

Appart. 4,33 %Maison 4,00 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 3 600 €
Loyer / m² · mois: 13,0 €

Maison

Prix / m²: 3 000 €
Loyer / m² · mois: 10,0 €

Synthèse secteur

Zone pavillonnaire résiduelle, profil locatif familial stable. Loyers plus faciles à maintenir et vacance souvent faible hors période de transition. Risques: sensibilité moindre à la demande étudiante et potentiel de valorisation plus lent.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Zone pavillonnaire ouest

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 180 000 € · 660 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Zone pavillonnaire ouest	3 600 €	13.0 €	4.33 %
Campus Est	4 000 €	14.0 €	4.20 %
Gare et Vieille Ville	4 400 €	15.0 €	4.09 %
Centre-ville	4 800 €	16.0 €	4.00 %
Rives de la Garonne	4 200 €	14.0 €	4.00 %
Bois et quartiers résidentiels	4 100 €	13.0 €	3.80 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 105 000 €, loyer mensuel indicatif 350 €, soit environ 4.00 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 189 000 €, loyer mensuel indicatif 630 €, soit environ 4.00 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 336 000 €, loyer mensuel indicatif 1 254 €, soit environ 4.48 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 147 000 €, loyer mensuel indicatif 559 €, soit environ 4.56 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Risque lié à la sensibilité des loyers à la conjoncture et à la réglementation locale; coûts de gestion plus élevés dans les zones centrales.
Vacance locative retenue 3 % à l'échelle Cugnaux : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs recherchant un équilibre rendement/risque modéré, prêt à diversifier leur portefeuille autour de Toulouse et à privilégier les quartiers offrant stabilité et potentiel de valorisation.
Par quel quartier commencer: Zone pavillonnaire ouest combine à la fois un bon rendement brut indicatif et un prix au m² parmi les plus bas : creusez la liquidité et la qualité du stock sur ce secteur.
Quel type de bien privilégier: Appartement T2–T3 bien situé, privilégier les secteurs Centre-ville et Gare pour l'équilibre rendement/valorisation

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~2.80 % : approximation 0,7 × brut, vacance 3 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Cugnaux. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

189 000 €

+ 15 120 € notaire (est.)

Loyer mensuel

630 €

estimation marché

Rendement brut

4.00 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Cugnaux (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

288 000 €

+ 23 040 € notaire (est.)

Loyer mensuel

990 €

estimation marché

Rendement brut

4.13 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Cugnaux). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Cugnaux

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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