Rendement locatif

À Cugnaux, combien rapporte un investissement locatif ?

On commence par le rendement (loyer / prix), puis le détail par quartier. Les prix au m² et les moyennes maison viennent ensuite pour compléter la vue.

Brut moyen

4.00 %

Appartement — ville

Net estimé

~2.80 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Vacance

3 %

Estimation à l'échelle ville

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À retenir en 30 secondes

Rendement brut moyen ville environ 4.00 % ; net indicatif ~2.80 % avant impôt (charges et vacance intégrées dans l'estimation).
Le meilleur rendement brut par quartier (appartement) est observé vers Zone pavillonnaire ouest (4.33 % brut) — à rapprocher du prix au m² et de l'état du bien.
Investisseurs recherchant un équilibre rendement/risque modéré, prêt à diversifier leur portefeuille autour de Toulouse et à privilégier les quartiers offrant stabilité et potentiel de valorisation.

Contexte marché à Cugnaux

Le marché locatif de Cugnaux offre une rentabilité attractive grâce à une demande stable et des loyers compétitifs dans les zones proches de Toulouse.

Demande locative solide (score 65/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Proximité avec Toulouse et une offre locative équilibrée entre appartements et maisons, soutenue par une bonne accessibilité et des zones résidentielles attractives.

Où le rendement est le plus intéressant à Cugnaux

Carrousel par secteur (meilleur rendement brut appartement en premier), puis tableau récapitulatif. Un rendement plus élevé va souvent de pair avec un prix au m² plus bas ou un loyer mieux calé : vérifiez l'état du parc et la demande réelle sur le secteur.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Zone pavillonnaire ouest

Appart. 4,33 %Maison 4,00 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 3 600 €
Loyer / m² · mois: 13,0 €

Maison

Prix / m²: 3 000 €
Loyer / m² · mois: 10,0 €

Synthèse secteur

Zone pavillonnaire résiduelle, profil locatif familial stable. Loyers plus faciles à maintenir et vacance souvent faible hors période de transition. Risques: sensibilité moindre à la demande étudiante et potentiel de valorisation plus lent.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Zone pavillonnaire ouest

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 180 000 € · 660 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau — rendement par quartier (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Zone pavillonnaire ouest	3 600 €	13.0 €	4.33 %
Campus Est	4 000 €	14.0 €	4.20 %
Gare et Vieille Ville	4 400 €	15.0 €	4.09 %
Centre-ville	4 800 €	16.0 €	4.00 %
Rives de la Garonne	4 200 €	14.0 €	4.00 %
Bois et quartiers résidentiels	4 100 €	13.0 €	3.80 %

Prix au m², loyers et maison — le détail

Même ville que ci-dessus, présentée par type de bien (appartement, maison) puis contexte marché. Ces agrégats servent à comparer vite les ordres de grandeur ; votre projet dépendra du bien précis, des charges et du loyer atteignable.

Appartement

Prix moyen

4 200 €/m²

Loyer moyen

14.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.00 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

3 200 €/m²

Loyer moyen

11.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.13 %

moyenne ville

Contexte

Population

20 341

habitants (estimation)

Tension du marché

Tendu

Score 65 / 100

Vacance locative

3.0 %

estimation à l’échelle ville

Lecture du marché

Cugnaux offre un rendement de 4.00 % brut, dans la moyenne des grandes villes françaises. La sélection du bon quartier peut significativement améliorer ce chiffre. Vacance locative estimée à 3 % — faible, ce qui sécurise vos revenus.

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 105 000 €, loyer mensuel indicatif 350 €, soit environ 4.00 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 189 000 €, loyer mensuel indicatif 630 €, soit environ 4.00 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 336 000 €, loyer mensuel indicatif 1 254 €, soit environ 4.48 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 147 000 €, loyer mensuel indicatif 559 €, soit environ 4.56 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Risque lié à la sensibilité des loyers à la conjoncture et à la réglementation locale; coûts de gestion plus élevés dans les zones centrales.
Vacance locative retenue 3 % à l'échelle Cugnaux : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs recherchant un équilibre rendement/risque modéré, prêt à diversifier leur portefeuille autour de Toulouse et à privilégier les quartiers offrant stabilité et potentiel de valorisation.
Par quel quartier commencer: Pour maximiser le rendement brut indicatif, commencez l'analyse par Zone pavillonnaire ouest, puis vérifiez prix réel, état et loyer réaliste.
Quel type de bien privilégier: Appartement T2–T3 bien situé, privilégier les secteurs Centre-ville et Gare pour l'équilibre rendement/valorisation

Hypothèses de calcul (transparence)

Rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat (moyennes appartement ville et par quartier).
Rendement net indicatif ~2.80 % : approximation avec coefficient 0,7 sur le brut (charges, taxe foncière, assurance, gestion, vacance 3 % à l'échelle ville).
Les loyers encadrés (zone tendue ou référence) peuvent plafonner le loyer effectif : le simulateur permet d'affiner selon votre cas.

Rendement brut — exemple appartement 45 m²

Calculé à partir des moyennes appartement de Cugnaux (loyer annuel ÷ prix d’achat). Le simulateur ajoute charges, impôts et cashflow net.

Prix d'achat

189 000 €

+ 15 120 € notaire (est.)

Loyer mensuel

630 €

estimation marché

Rendement brut

4.00 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Rendement brut — exemple maison 90 m²

À partir des moyennes maison de Cugnaux. Idéal pour comparer un ordre de grandeur avant d’affiner rue par rue.

Prix d'achat

288 000 €

+ 23 040 € notaire (est.)

Loyer mensuel

990 €

estimation marché

Rendement brut

4.13 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville. Les boutons vers le simulateur (hero + encadré) chargent l'exemple appartement (45m²) ; le lien sous le bloc maison charge l'exemple maison (90 m²).

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Rendement net, cashflow et score : partez des champs préremplis ou saisissez votre bien.

Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Cugnaux). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions sur le rendement locatif à Cugnaux

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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