Guide investissement

Appart. 9.00 % brut

Maison 7.06 % brut

Investir à Donges

Pays de la Loire · 8 113 habitants

Marché locatif résilient avec une desserte régulière et une demande stable; privilégier les T2/T3 bien situés près de la gare et des commerces.

Donges présente un marché locatif stable, soutenu par une population active et une forte attractivité régionale. Les loyers restent attractifs par rapport au prix d’achat, ce qui soutient le rendement. Cet avis vise les investisseurs cherchant T2–T3 en centre et maisons en zone pavillonnaire pour diversification.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

9.00 %

Appartement — ville

Net estimé

~6.30 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~4 % — score 45/100

Simulez votre investissement à Donges en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Donges).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Donges » : ~1 634 €/m², 9.00 % brut et ~6.30 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Port industriel (6.95 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseur patrimonial recherchant rendement stable et valorisation à long terme.

Contexte marché à Donges

Marché locatif résilient avec une desserte régulière et une demande stable; privilégier les T2/T3 bien situés près de la gare et des commerces.

Marché plus souple (score 45/100) : le choix du quartier et l'état du bien pèsent davantage sur la mise en location.

Proximité des infrastructures et desserte, attractivité pour les locataires actifs.

Données marché à Donges

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

1 634 €/m²

Loyer moyen

12.3 €

par m² et par mois

Rendement brut

9.00 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

1 860 €/m²

Loyer moyen

10.9 €

par m² et par mois

Rendement brut

7.06 %

moyenne ville

Contexte

Population

8 113

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 45 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

4.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

7.7 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 9.00 %, maison ~7.06 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Port industriel (6.95 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Port industriel

Appart. 6,95 %Maison 6,35 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 1 900 €
Loyer / m² · mois: 11,0 €

Maison

Prix / m²: 1 700 €
Loyer / m² · mois: 9,0 €

Synthèse secteur

Zone portuaire avec demande pour logements compacts destinés aux travailleurs portuaires. Rendement attractif mais exposition à l’activité économique et à la réglementation; attention à la vétusté des logements.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Port industriel

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 95 000 € · 560 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Port industriel	1 900 €	11.0 €	6.95 %
Campus proche	2 400 €	13.5 €	6.75 %
Gare	2 200 €	12.0 €	6.55 %
Hameau du Pont-David	1 700 €	9.0 €	6.35 %
Zone pavillonnaire	1 900 €	10.0 €	6.32 %
Centre-ville	2 600 €	13.0 €	6.00 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 40 850 €, loyer mensuel indicatif 307 €, soit environ 9.02 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 73 530 €, loyer mensuel indicatif 552 €, soit environ 9.01 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 130 720 €, loyer mensuel indicatif 1 098 €, soit environ 10.08 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 57 190 €, loyer mensuel indicatif 489 €, soit environ 10.26 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Dépendance au secteur portuaire et à l’activité économique locale; tensions possibles sur les loyers en période de ralentissement.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Donges : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseur patrimonial recherchant rendement stable et valorisation à long terme.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Port industriel (6.95 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Hameau du Pont-David (1 700 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartements T2–T3 en centre-ville et gare; maisons en zone pavillonnaire.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~6.30 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Donges. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

73 530 €

+ 5 269 € notaire (est.)

Loyer mensuel

552 €

estimation marché

Rendement brut

9.01 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Donges (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

167 400 €

+ 11 477 € notaire (est.)

Loyer mensuel

985 €

estimation marché

Rendement brut

7.06 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Donges). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Donges

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Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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