Guide investissement

Appart. 7.13 % brut

Maison 5.54 % brut

Investir à Ézanville

Île-de-France · 9 573 habitants

Le marché locatif d'Ézanville offre une base stable avec une rotation maîtrisée et des quartiers variés répondant à des profils étudiants et familles.

Ézanville, commune de l'Île-de-France, présente un équilibre entre accessibilité et demande locative. Le marché offre des loyers modérés et des prix d'entrée relativement contenus, soutenus par les transports et la proximité de Paris. Cet aperçu cible les investisseurs locatifs souhaitant diversifier leur portefeuille.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

7.13 %

Appartement — ville

Net estimé

~4.99 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~5 % — score 52/100

Simulez votre investissement à Ézanville en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Ézanville).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Ézanville » : ~3 067 €/m², 7.13 % brut et ~4.99 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Campus et zones étudiantes (7.33 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs recherchant un rendement raisonnable avec risque maîtrisé, et porteurs de projets de rénovation légère.

Contexte marché à Ézanville

Le marché locatif d'Ézanville offre une base stable avec une rotation maîtrisée et des quartiers variés répondant à des profils étudiants et familles.

Marché plus souple (score 52/100) : le choix du quartier et l'état du bien pèsent davantage sur la mise en location.

Emplacement stratégique proche de Paris avec bonne accessibilité et demande locative soutenue, notamment dans le centre et les zones proches de la gare.

Données marché à Ézanville

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

3 067 €/m²

Loyer moyen

18.2 €

par m² et par mois

Rendement brut

7.13 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

3 762 €/m²

Loyer moyen

17.4 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.54 %

moyenne ville

Contexte

Population

9 573

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 52 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

5.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

7.2 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 5 %. Rendement brut moyen appartement 7.13 %, maison ~5.54 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Campus et zones étudiantes (7.33 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Campus et zones étudiantes

Appart. 7,33 %Maison 6,75 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 3 600 €
Loyer / m² · mois: 22,0 €

Maison

Prix / m²: 3 200 €
Loyer / m² · mois: 18,0 €

Synthèse secteur

Demande soutenue pour les logements meublés et les petites surfaces. Meilleure performance en rendement brut mais seasonalité et obligations liées à la location étudiante. Nécessite une gestion adaptée des baux étudiants et des meubles conformes. Risque lié à la cyclicité scolaire et à la rotation élevée des locataires.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Campus et zones étudiantes

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 180 000 € · 1 120 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Campus et zones étudiantes	3 600 €	22.0 €	7.33 %
Gare d'Ézanville	3 300 €	20.0 €	7.27 %
Centre-ville	3 500 €	21.0 €	7.20 %
Bords du canal	3 200 €	19.0 €	7.12 %
Zone pavillonnaire Est	3 100 €	18.0 €	6.97 %
Pavillonnaire Ouest	3 000 €	17.0 €	6.80 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 76 675 €, loyer mensuel indicatif 456 €, soit environ 7.14 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 138 015 €, loyer mensuel indicatif 820 €, soit environ 7.13 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 245 360 €, loyer mensuel indicatif 1 633 €, soit environ 7.99 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 107 345 €, loyer mensuel indicatif 727 €, soit environ 8.13 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Volatilité du marché immobilier et dépendance des transports; vacance ponctuelle sur petites surfaces ou périodes scolaires.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 5 % à l'échelle Ézanville : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs recherchant un rendement raisonnable avec risque maîtrisé, et porteurs de projets de rénovation légère.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Campus et zones étudiantes (7.33 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Pavillonnaire Ouest (3 000 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartement moyen-centre-ville et pavillon pavillonnaire pour stabilité locative.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~4.99 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 5 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Ézanville. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

138 015 €

+ 9 534 € notaire (est.)

Loyer mensuel

820 €

estimation marché

Rendement brut

7.13 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Ézanville (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

338 580 €

+ 22 799 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 562 €

estimation marché

Rendement brut

5.54 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Ézanville). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Ézanville

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Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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