Guide investissement

Appart. 6.60 % brut

Maison 5.36 % brut

Investir à Fos-sur-Mer

Provence-Alpes-Côte d'Azur · 15 469 habitants

Portuaire et résidentiel, Fos-sur-Mer offre des opportunités de rendement attractif dans des quartiers bien ciblés, avec une rotation soutenue et des profils locatifs variés.

Fos-sur-Mer présente un marché locatif robuste autour du port et de zones résidentielles en développement. Les loyers et les prix demeurent raisonnables par rapport à la région PACA, offrant un potentiel de valorisation et de flux locatif stable. Ce dossier identifie les quartiers à privilégier pour optimiser rendement et risque.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

6.60 %

Appartement — ville

Net estimé

~4.62 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~5 % — score 58/100

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Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Fos-sur-Mer).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Fos-sur-Mer » : ~2 732 €/m², 6.60 % brut et ~4.62 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Gare et Port (7.50 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseur particulier recherchant un rendement stable et une diversification locale, avec une préférence pour le parc résidentiel mixte et les zones portuaires.

Contexte marché à Fos-sur-Mer

Portuaire et résidentiel, Fos-sur-Mer offre des opportunités de rendement attractif dans des quartiers bien ciblés, avec une rotation soutenue et des profils locatifs variés.

Demande locative solide (score 58/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Port et infrastructures de transport soutiennent une demande locative diversifiée, avec des loyers attractifs et un potentiel de valorisation.

Données marché à Fos-sur-Mer

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

2 732 €/m²

Loyer moyen

15.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.60 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

3 139 €/m²

Loyer moyen

14.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.36 %

moyenne ville

Contexte

Population

15 469

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 58 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

5.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

6.3 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 5 %. Rendement brut moyen appartement 6.60 %, maison ~5.36 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Gare et Port (7.50 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Gare et Port

Appart. 7,50 %Maison 7,71 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 2 000 €
Loyer / m² · mois: 12,5 €

Maison

Prix / m²: 1 400 €
Loyer / m² · mois: 9,0 €

Synthèse secteur

Accessibilité renforcée par la gare et le port, attirant principalement des actifs et des travailleurs saisonniers. La rotation est solide, mais les loyers peuvent varier avec l\'activité portuaire. La combinaison surfaces moyennes offre un équilibre entre rendement et risque. Ciblé idéal pour investisseurs recherchant stabilité et flux locatif régulier.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Gare et Port

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 100 000 € · 640 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Gare et Port	2 000 €	12.5 €	7.50 %
Centre-ville Fos-sur-Mer	2 100 €	13.0 €	7.43 %
Zone pavillonnaire Est	1 700 €	10.5 €	7.41 %
Campus et alentours	1 800 €	11.0 €	7.33 %
Zone littorale et portuaire	1 900 €	11.5 €	7.26 %
Port industriel	1 650 €	9.8 €	7.13 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 68 300 €, loyer mensuel indicatif 376 €, soit environ 6.61 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 122 940 €, loyer mensuel indicatif 676 €, soit environ 6.60 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 218 560 €, loyer mensuel indicatif 1 346 €, soit environ 7.39 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 95 620 €, loyer mensuel indicatif 599 €, soit environ 7.52 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Dépendance au secteur portuaire et à la saisonnalité; sensibilité au rythme économique local et à l'offre nouvelle.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 5 % à l'échelle Fos-sur-Mer : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseur particulier recherchant un rendement stable et une diversification locale, avec une préférence pour le parc résidentiel mixte et les zones portuaires.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Gare et Port (7.50 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Port industriel (1 650 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartements T2–T3 en centre-ville et zones portuaires; maisons pavillonnaires pour familles.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~4.62 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 5 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Fos-sur-Mer. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

122 940 €

+ 8 537 € notaire (est.)

Loyer mensuel

676 €

estimation marché

Rendement brut

6.60 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Fos-sur-Mer (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

282 510 €

+ 19 091 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 262 €

estimation marché

Rendement brut

5.36 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Fos-sur-Mer). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Fos-sur-Mer

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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