Guide investissement

Appart. 5.87 % brut

Maison 4.72 % brut

Investir à Gardanne

Provence-Alpes-Côte d'Azur · 21 174 habitants

Rendement locatif solide dans les zones centrales et autour des transports, avec une diversification possible entre appartements et maisons.

Gardanne offre un potentiel locatif intéressant dans la banlieue d’Aix-en-Provence, avec une dynamique démographique et une offre diversifiée. Le marché présente des points forts en termes de rendement dans les zones centrales et autour de la gare, tout en proposant une certaine stabilité dans les quartiers pavillonnaires.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

5.87 %

Appartement — ville

Net estimé

~4.11 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~6 % — score 62/100

Simulez votre investissement à Gardanne en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Gardanne).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Gardanne » : ~3 311 €/m², 5.87 % brut et ~4.11 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Campus et zones étudiantes (6.26 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs cherchant une diversification locale et des retours stables sur le long terme, avec sensibilité modérée aux cycles scolaires et à l'évolution des transports.

Contexte marché à Gardanne

Rendement locatif solide dans les zones centrales et autour des transports, avec une diversification possible entre appartements et maisons.

Demande locative solide (score 62/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Desserte transport et proximité d’Aix-en-Provence, mixité des quartiers offrant opportunités de rendement et de valorisation.

Données marché à Gardanne

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

3 311 €/m²

Loyer moyen

16.2 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.87 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

4 225 €/m²

Loyer moyen

16.6 €

par m² et par mois

Rendement brut

4.72 %

moyenne ville

Contexte

Population

21 174

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 62 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

6.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

10.1 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 6 %. Rendement brut moyen appartement 5.87 %, maison ~4.72 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Campus et zones étudiantes (6.26 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Campus et zones étudiantes

Appart. 6,26 %Maison 6,71 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 2 300 €
Loyer / m² · mois: 12,0 €

Maison

Prix / m²: 1 700 €
Loyer / m² · mois: 9,5 €

Synthèse secteur

Secteur proche d’établissements scolaires et étudiants, forte demande pour petites surfaces et meublées. Rendements attractifs, mais dépendance au rythme universitaire et à l’alternance. Risque saisonnier modéré en période estivale.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Campus et zones étudiantes

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 115 000 € · 610 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Campus et zones étudiantes	2 300 €	12.0 €	6.26 %
Gare	2 550 €	12.5 €	5.88 %
Centre-ville	2 600 €	12.0 €	5.54 %
Plateau	2 400 €	11.0 €	5.50 %
Clos des Muriers	2 000 €	9.0 €	5.40 %
Le Plan (Zone pavillonnaire)	2 100 €	9.0 €	5.14 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 82 775 €, loyer mensuel indicatif 405 €, soit environ 5.87 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 148 995 €, loyer mensuel indicatif 729 €, soit environ 5.87 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 264 880 €, loyer mensuel indicatif 1 452 €, soit environ 6.58 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 115 885 €, loyer mensuel indicatif 647 €, soit environ 6.70 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Dépendance au tissu économique régional et risque sur les loyers des petits logements saisonniers dans certains quartiers.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 6 % à l'échelle Gardanne : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs cherchant une diversification locale et des retours stables sur le long terme, avec sensibilité modérée aux cycles scolaires et à l'évolution des transports.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Campus et zones étudiantes (6.26 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Clos des Muriers (2 000 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartement T2–T3 en centre-ville et gare; Maison pavillonnaire en périphérie; mixte pour diversification.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~4.11 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 6 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Gardanne. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

148 995 €

+ 10 260 € notaire (est.)

Loyer mensuel

729 €

estimation marché

Rendement brut

5.87 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Gardanne (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

380 250 €

+ 25 555 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 497 €

estimation marché

Rendement brut

4.72 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

Ouvrir le simulateur avec cet exemple maison

* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

Simulez votre projet à Gardanne

Rentabilité, cashflow et score d’investissement en moins d’une minute.

Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Gardanne). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

Lancer la simulation →

Questions fréquentes — investir à Gardanne

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

Investir à GardanneRendement locatif — Gardanne Prix immobilier — Gardanne Simulateur gratuit

Autres villes

Bordeaux Lille Lyon Marseille

Prêt à analyser votre projet ?

Testez votre projet à Gardanne

Lancer la simulation →

Prérempli : appartement 45 m², moyennes marché à Gardanne.

Gratuit • Sans inscription • Résultat immédiat