Rendement locatif

À Gardanne, combien rapporte un investissement locatif ?

On commence par le rendement (loyer / prix), puis le détail par quartier. Les prix au m² et les moyennes maison viennent ensuite pour compléter la vue.

Brut moyen

5.54 %

Appartement — ville

Net estimé

~3.88 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Vacance

6 %

Estimation à l'échelle ville

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À retenir en 30 secondes

Rendement brut moyen ville environ 5.54 % ; net indicatif ~3.88 % avant impôt (charges et vacance intégrées dans l'estimation).
Le meilleur rendement brut par quartier (appartement) est observé vers Campus et zones étudiantes (6.26 % brut) — à rapprocher du prix au m² et de l'état du bien.
Investisseurs cherchant une diversification locale et des retours stables sur le long terme, avec une sensibilité modérée aux cycles scolaires et aux navettes.

Contexte marché à Gardanne

Rendement locatif solide dans les zones centrales et autour des transports, avec une diversification possible entre appartements et maisons.

Demande locative solide (score 62/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Proximité d’Aix-en-Provence et desserte transport, mixité des quartiers offrant opportunités de rendement et de valorisation.

Où le rendement est le plus intéressant à Gardanne

Carrousel par secteur (meilleur rendement brut appartement en premier), puis tableau récapitulatif. Un rendement plus élevé va souvent de pair avec un prix au m² plus bas ou un loyer mieux calé : vérifiez l'état du parc et la demande réelle sur le secteur.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Campus et zones étudiantes

Appart. 6,26 %Maison 6,71 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 2 300 €
Loyer / m² · mois: 12,0 €

Maison

Prix / m²: 1 700 €
Loyer / m² · mois: 9,5 €

Synthèse secteur

Secteur proche d’établissements scolaires et étudiants, forte demande pour petites surfaces et meublées. Rendements attractifs, mais dépendance au rythme universitaire et à l’alternance. Risque saisonnier modéré en période estivale.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Campus et zones étudiantes

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 115 000 € · 610 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau — rendement par quartier (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Campus et zones étudiantes	2 300 €	12.0 €	6.26 %
Gare	2 550 €	12.5 €	5.88 %
Centre-ville	2 600 €	12.0 €	5.54 %
Plateau	2 400 €	11.0 €	5.50 %
Clos des Muriers	2 000 €	9.0 €	5.40 %
Le Plan (Zone pavillonnaire)	2 100 €	9.0 €	5.14 %

Prix au m², loyers et maison — le détail

Même ville que ci-dessus, présentée par type de bien (appartement, maison) puis contexte marché. Ces agrégats servent à comparer vite les ordres de grandeur ; votre projet dépendra du bien précis, des charges et du loyer atteignable.

Appartement

Prix moyen

2 600 €/m²

Loyer moyen

12.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

5.54 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

1 800 €/m²

Loyer moyen

10.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.67 %

moyenne ville

Contexte

Population

21 174

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 62 / 100

Vacance locative

6.0 %

estimation à l’échelle ville

Lecture du marché

Avec 5.54 % de rendement brut, Gardanne figure parmi les marchés les plus rentables de France. Ce niveau est rare dans les grandes métropoles françaises. Vacance locative estimée à 6 % — à anticiper dans votre calcul de rendement net.

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 65 000 €, loyer mensuel indicatif 300 €, soit environ 5.54 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 117 000 €, loyer mensuel indicatif 540 €, soit environ 5.54 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 208 000 €, loyer mensuel indicatif 1 075 €, soit environ 6.20 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 91 000 €, loyer mensuel indicatif 479 €, soit environ 6.32 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Risque lié à la dépendance au tissu économique régional et à la volatilité de la demande petits logements saisonniers dans certains quartiers.
Vacance locative retenue 6 % à l'échelle Gardanne : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs cherchant une diversification locale et des retours stables sur le long terme, avec une sensibilité modérée aux cycles scolaires et aux navettes.
Par quel quartier commencer: Pour maximiser le rendement brut indicatif, commencez l'analyse par Campus et zones étudiantes, puis vérifiez prix réel, état et loyer réaliste.
Quel type de bien privilégier: Appartement T2/T3 en centre-ville et gare, et Maison pavillonnaire en périphérie

Hypothèses de calcul (transparence)

Rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat (moyennes appartement ville et par quartier).
Rendement net indicatif ~3.88 % : approximation avec coefficient 0,7 sur le brut (charges, taxe foncière, assurance, gestion, vacance 6 % à l'échelle ville).
Les loyers encadrés (zone tendue ou référence) peuvent plafonner le loyer effectif : le simulateur permet d'affiner selon votre cas.

Rendement brut — exemple appartement 45 m²

Calculé à partir des moyennes appartement de Gardanne (loyer annuel ÷ prix d’achat). Le simulateur ajoute charges, impôts et cashflow net.

Prix d'achat

117 000 €

+ 9 360 € notaire (est.)

Loyer mensuel

540 €

estimation marché

Rendement brut

5.54 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Rendement brut — exemple maison 90 m²

À partir des moyennes maison de Gardanne. Idéal pour comparer un ordre de grandeur avant d’affiner rue par rue.

Prix d'achat

162 000 €

+ 12 960 € notaire (est.)

Loyer mensuel

900 €

estimation marché

Rendement brut

6.67 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville. Les boutons vers le simulateur (hero + encadré) chargent l'exemple appartement (45m²) ; le lien sous le bloc maison charge l'exemple maison (90 m²).

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Questions sur le rendement locatif à Gardanne

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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