Guide investissement

Appart. 7.40 % brut

Maison 6.72 % brut

Investir à Gonesse

Île-de-France · 25 963 habitants

Rendement locatif attractif grâce à la desserte et à la diversification des profils locatifs; privilégier petits logements en centre et pavillons familiaux en périphérie.

Gonesse bénéficie d'un accès rapide au Grand Roissy et à Paris via les transports en commun et les réseaux autoroutiers. Le marché locatif y est soutenu par une demande variée, des étudiants aux familles, et des zones de nouvelle urbanisation. Ce guide présente les prix au m², les loyers et les quartiers à cibler pour optimiser un investissement locatif.

Ci-dessous : les mêmes chiffres marché que sur les pages thématiques (rendement, prix, investissement locatif), avec le détail par quartier et une projection de projet.

Brut moyen

7.40 %

Appartement — ville

Net estimé

~5.18 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Marché

modéré

Vacance ~4 % — score 58/100

Simulez votre investissement à Gonesse en 30 secondes →Gratuit • Sans inscription

Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Gonesse).

À retenir en 30 secondes

Guide « investir à Gonesse » : ~2 970 €/m², 7.40 % brut et ~5.18 % net indicatif — marché modéré.
Repère rendement secteur : Centre-ville (7.64 % brut) — à croiser avec le détail du bien et l'intro ci-dessous.
Investisseurs recherchant un équilibre rendement-sécurité près des transports, avec une préférence pour des biens bien situés et à faible vacance.

Contexte marché à Gonesse

Rendement locatif attractif grâce à la desserte et à la diversification des profils locatifs; privilégier petits logements en centre et pavillons familiaux en périphérie.

Demande locative solide (score 58/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Liquidité locative élevée et proximité des pôles d'emploi et des transports, offrant des opportunités de valorisation et de rotation rapide des locataires.

Données marché à Gonesse

Moyennes indicatives appartement et maison, tension et vacance — alignées sur les autres pages ville.

Appartement

Prix moyen

2 970 €/m²

Loyer moyen

18.3 €

par m² et par mois

Rendement brut

7.40 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

3 213 €/m²

Loyer moyen

18.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.72 %

moyenne ville

Contexte

Population

25 963

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 58 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

4.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

9.4 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Synthèse pour votre projet

Marché modéré, vacance estimée 4 %. Rendement brut moyen appartement 7.40 %, maison ~6.72 % brut (moyenne ville). Meilleur secteur analysé sur le rendement brut : Centre-ville (7.64 %).

Quartiers : où le rendement brut ressort le plus

Carrousel trié par rendement brut appartement. Les secteurs sont des moyennes : un bien précis peut s'écarter fortement du tableau.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Centre-ville

Appart. 7,64 %Maison 6,60 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 4 400 €
Loyer / m² · mois: 28,0 €

Maison

Prix / m²: 4 000 €
Loyer / m² · mois: 22,0 €

Synthèse secteur

Le centre-ville concentre la demande locative la plus soutenue, avec commerces et transports à portée de pied. Bonne liquidité et rotation des locataires. Risques: pression sur les prix et aléas des travaux urbains.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Centre-ville

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 220 000 € · 1 430 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau quartiers (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Centre-ville	4 400 €	28.0 €	7.64 %
Roissy proche	4 100 €	26.0 €	7.61 %
Gare	4 300 €	27.0 €	7.53 %
Campus	4 000 €	25.0 €	7.50 %
Zone pavillonnaire sud	3 700 €	21.0 €	6.81 %
Zone pavillonnaire nord	3 600 €	20.0 €	6.67 %

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 74 250 €, loyer mensuel indicatif 458 €, soit environ 7.40 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 133 650 €, loyer mensuel indicatif 824 €, soit environ 7.40 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 237 600 €, loyer mensuel indicatif 1 641 €, soit environ 8.29 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 103 950 €, loyer mensuel indicatif 731 €, soit environ 8.44 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Risque lié aux travaux urbains et à la volatilité économique locale; potentiel de vacance lors des périodes de travaux et fluctuations des loyers.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Gonesse : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs recherchant un équilibre rendement-sécurité près des transports, avec une préférence pour des biens bien situés et à faible vacance.
Par quel quartier commencer: Rendement : partir de Centre-ville (7.64 % brut). Prix d'entrée au m² : comparer avec Zone pavillonnaire nord (3 600 €/m²). Arbitrez cash-flow vs risque.
Quel type de bien privilégier: Appartement T2–T3 bien situé (centre/gare) et pavillons en zone pavillonnaire pour diversification.

Hypothèses de calcul (transparence)

L'intro et les blocs éditoriaux (accroche, profils, atouts, risques) peuvent être enrichis en admin ou par l'IA — ils sont stockés en base.
Rendement net indicatif ~5.18 % : approximation 0,7 × brut, hypothèse vacance 4 % à l'échelle ville (comme les autres pages ville).
Les liens vers rendement, prix et investissement locatif reprennent les mêmes données avec un angle différent.

Exemple — appartement 45 m²

Calcul indicatif à partir des moyennes appartement de Gonesse. Ajustez surface, prix et charges dans le simulateur.

Prix d'achat

133 650 €

+ 9 245 € notaire (est.)

Loyer mensuel

824 €

estimation marché

Rendement brut

7.40 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Exemple — maison 90 m²

Même principe avec les moyennes maison de Gonesse (loyer hors location saisonnière / meublé tourisme).

Prix d'achat

289 170 €

+ 19 531 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 620 €

estimation marché

Rendement brut

6.72 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

Ouvrir le simulateur avec cet exemple maison

* Indicatif — moyennes ville, hors travaux et fiscalité. L'encadré bleu « Simulez votre projet » et le bouton du haut de page ouvrent l'exemple appartement ; le lien texte sous le tableau maison ouvre l'exemple maison.

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Gonesse). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions fréquentes — investir à Gonesse

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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