Rendement locatif

À Gonesse, combien rapporte un investissement locatif ?

On commence par le rendement (loyer / prix), puis le détail par quartier. Les prix au m² et les moyennes maison viennent ensuite pour compléter la vue.

Brut moyen

7.40 %

Appartement — ville

Net estimé

~5.18 %

Avant impôts — ordre de grandeur

Vacance

4 %

Estimation à l'échelle ville

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Ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes Gonesse).

À retenir en 30 secondes

Rendement brut moyen ville environ 7.40 % ; net indicatif ~5.18 % avant impôt (charges et vacance intégrées dans l'estimation).
Le meilleur rendement brut par quartier (appartement) est observé vers Centre-ville (7.64 % brut) — à rapprocher du prix au m² et de l'état du bien.
Investisseurs recherchant un équilibre rendement-sécurité près des transports, avec une préférence pour des biens bien situés et à faible vacance.

Contexte marché à Gonesse

Rendement locatif attractif grâce à la desserte et à la diversification des profils locatifs; privilégier petits logements en centre et pavillons familiaux en périphérie.

Demande locative solide (score 58/100) : bon équilibre entre occupation et sélection du bien.

Liquidité locative élevée et proximité des pôles d'emploi et des transports, offrant des opportunités de valorisation et de rotation rapide des locataires.

Où le rendement est le plus intéressant à Gonesse

Carrousel par secteur (meilleur rendement brut appartement en premier), puis tableau récapitulatif. Un rendement plus élevé va souvent de pair avec un prix au m² plus bas ou un loyer mieux calé : vérifiez l'état du parc et la demande réelle sur le secteur.

Meilleur rendement en premier · Quartier 1 sur 6

Centre-ville

Appart. 7,64 %Maison 6,60 %

Rendements bruts indicatifs à partir des moyennes prix / loyer du secteur.

Appartement

Prix / m²: 4 400 €
Loyer / m² · mois: 28,0 €

Maison

Prix / m²: 4 000 €
Loyer / m² · mois: 22,0 €

Synthèse secteur

Le centre-ville concentre la demande locative la plus soutenue, avec commerces et transports à portée de pied. Bonne liquidité et rotation des locataires. Risques: pression sur les prix et aléas des travaux urbains.

Moyennes indicatives — affinage possible rue par rue selon le bien.

Lancer la simulation — Centre-ville

Prérempli appartement (moyennes du secteur) : 50 m² · 220 000 € · 1 430 €/moisCes montants sont ceux chargés dans le simulateur (modifiables).

Tableau — rendement par quartier (appartement)

Prix et loyers au m², rendement brut par secteur.

Quartier	Prix/m²	Loyer/m²	Rendement brut
Centre-ville	4 400 €	28.0 €	7.64 %
Roissy proche	4 100 €	26.0 €	7.61 %
Gare	4 300 €	27.0 €	7.53 %
Campus	4 000 €	25.0 €	7.50 %
Zone pavillonnaire sud	3 700 €	21.0 €	6.81 %
Zone pavillonnaire nord	3 600 €	20.0 €	6.67 %

Prix au m², loyers et maison — le détail

Même ville que ci-dessus, présentée par type de bien (appartement, maison) puis contexte marché. Ces agrégats servent à comparer vite les ordres de grandeur ; votre projet dépendra du bien précis, des charges et du loyer atteignable.

Appartement

Prix moyen

2 970 €/m²

Loyer moyen

18.3 €

par m² et par mois

Rendement brut

7.40 %

moyenne ville

Maison

Prix moyen

3 213 €/m²

Loyer moyen

18.0 €

par m² et par mois

Rendement brut

6.72 %

moyenne ville

Contexte

Population

25 963

habitants (estimation)

Tension du marché

Modéré

Score 58 / 100

Hypothèse vacance (simulation)

4.0 %

temps sans loyer — valeur éditoriale ville, pas un indicateur LOVAC

Logements vacants (parc privé)

9.4 %

LOVAC — stock, millésime 2024 (logements vacants ÷ parc privé)

Pour les fiches assorties d'un code commune INSEE, les loyers au m²en moyenne ville peuvent reprendre les indicateurs de l'ANIL (open data data.gouv) ; les prix d'achat au m² ville peuvent être dérivés des données de valeurs foncières (DVF, données publiques DGFiP), agrégées par SimulateurLocatif. Les autres indicateurs (tension, vacance, quartiers, textes) peuvent combiner d'autres sources ou des estimations. Sources et réutilisation.

Lecture du marché

Avec 7.40 % de rendement brut, Gonesse figure parmi les marchés les plus rentables de France. Ce niveau est rare dans les grandes métropoles françaises. Vacance locative estimée à 4 % — faible, ce qui sécurise vos revenus.

Scénarios types (ordres de grandeur)

Indications calculées à partir des moyennes ville (loyer et prix au m²). Les primes meublé / colocation sont des hypothèses pour illustrer des profils, pas des données observées quartier par quartier.

Studio

~25 m² — budget indicatif 74 250 €, loyer mensuel indicatif 458 €, soit environ 7.40 % brut (même base que les moyennes).

Budget d'entrée plus accessible, forte demande locative sur les petites surfaces si le bien est propre et bien desservi.

T2 / T3 type (45 m²)

~45 m² — budget indicatif 133 650 €, loyer mensuel indicatif 824 €, soit environ 7.40 % brut (même base que les moyennes).

Profil « famille / jeunes actifs » : bon compromis liquidité / loyer sur la plupart des marchés.

Grande surface / colocation

~80 m² — budget indicatif 237 600 €, loyer mensuel indicatif 1 641 €, soit environ 8.29 % brut (même base que les moyennes).

Loyer potentiellement majoré par la colocation (hypothèse indicative +12 %). Gestion et normes (sécurité, nombre de locataires) à anticiper.

Meublé (ordre de grandeur)

~35 m² — budget indicatif 103 950 €, loyer mensuel indicatif 731 €, soit environ 8.44 % brut (même base que les moyennes).

Loyer souvent supérieur au nu (hypothèse indicative +14 %). Fiscalité et mobilier à prévoir ; réglementation locale à vérifier.

Points de vigilance

Risque lié aux travaux urbains et à la volatilité économique locale; potentiel de vacance lors des périodes de travaux et fluctuations des loyers.
Hypothèse de vacance (temps sans loyer) retenue 4 % à l'échelle Gonesse : à ajuster si votre secteur est plus tendu ou plus lent.
Copropriété, gros travaux votés, DPE et loyers encadrés : autant de leviers qui bougent le net, pas le brut.

Pour décider

Pour qui c'est pertinent: Investisseurs recherchant un équilibre rendement-sécurité près des transports, avec une préférence pour des biens bien situés et à faible vacance.
Par quel quartier commencer: Pour maximiser le rendement brut indicatif, commencez l'analyse par Centre-ville, puis vérifiez prix réel, état et loyer réaliste.
Quel type de bien privilégier: Appartement T2–T3 bien situé (centre/gare) et pavillons en zone pavillonnaire pour diversification.

Hypothèses de calcul (transparence)

Rendement brut = loyer annuel ÷ prix d'achat (moyennes appartement ville et par quartier).
Rendement net indicatif ~5.18 % : approximation avec coefficient 0,7 sur le brut (charges, taxe foncière, assurance, gestion, hypothèse vacance 4 % à l'échelle ville).
Les loyers encadrés (zone tendue ou référence) peuvent plafonner le loyer effectif : le simulateur permet d'affiner selon votre cas.

Rendement brut — exemple appartement 45 m²

Calculé à partir des moyennes appartement de Gonesse (loyer annuel ÷ prix d’achat). Le simulateur ajoute charges, impôts et cashflow net.

Prix d'achat

133 650 €

+ 9 245 € notaire (est.)

Loyer mensuel

824 €

estimation marché

Rendement brut

7.40 %

avant charges

Surface

45 m²

souvent un T2 (selon le bien)

Rendement brut — exemple maison 90 m²

À partir des moyennes maison de Gonesse. Idéal pour comparer un ordre de grandeur avant d’affiner rue par rue.

Prix d'achat

289 170 €

+ 19 531 € notaire (est.)

Loyer mensuel

1 620 €

estimation marché

Rendement brut

6.72 %

avant charges

Surface

90 m²

ordre de grandeur courant

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* Indicatif — moyennes ville. Les boutons vers le simulateur (hero + encadré) chargent l'exemple appartement (45m²) ; le lien sous le bloc maison charge l'exemple maison (90 m²).

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Ce bouton ouvre le simulateur avec l'exemple appartement (45 m², moyennes marché à Gonesse). Tout est modifiable. Ici, le tableau « Exemple appartement » utilise les mêmes valeurs. Pour préremplir une maison, utilisez le lien sous le bloc maison.

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Questions sur le rendement locatif à Gonesse

Cette ville : guides et données

Même marché sous trois angles (investir, rendement, prix au m²).

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